1、營銷噱頭，首付分期
有可能只是把首付分期來讓購房人繳納，用首付3萬的噱頭吸引帶看量，這種也曾見過有一些房開的玩法。
需要注意的第一大風險主要有來自監管面的，有可能因為合同規避有關規范而無效，然后交的錢就成了債務，只好向房開追討，這個過程，如果遇到資金鏈緊張的房企，未必會順暢。
第二大風險，就是來自于房企和銀行貸款這頭，有可能后續這套房賣給了其他能夠首付更多的購房者，而給到之前首付只有3萬這邊的借口，就說是因為首付3萬沒達到銀行批貸標準，是購房者貸不下款來，然后買方違約放棄購買，首付的3萬就作為定金或者違約金不退。因為往往首付分期這些條款，不會寫到明面的合同里面。
2、房企墊資，收取利息，類似“首付貸”
圈子里面混得久的人，什么樣的花樣都見過，一眼就能看出它的原型。
很多騷操作其實也不外乎那么幾種，首付由房開墊支，也是比較常見的套路，比如一套房100萬，首付比例是20萬，然后買房人出3萬，房企自己找一下家資金或小貸公司（一般都據稱“不上征信”），貸給買房人17萬，然后拿來交首付，然后買家再分期還款給小貸公司，一般會有一定比例的手續費和利息。
這么操作的最大風險，就是向其他資金或小貸公司借的這筆錢，誰都不能絕對、一定、確定它不上征信，如果上了征信，后續再向銀行貸款，就未必能夠審批得了，因為這筆錢還沒有還完，銀行審不過，貸款放不下來，又回到第1種玩法的邏輯，是購房人的原因貸款放不下來，然后房企這邊收了3萬不說，小貸公司還賺了利息和手續費...
3、首付足額支付，貸款下來之后返現
比如一套100萬的房子，首付按規定20萬，購房者也是按照20萬交納給房企，房企或者置業顧問會向你承諾，等貸款放下來，房開再返現給你17萬，這樣實際上你也是首付了3萬。
這種玩法相對來說比較容易避開監管，但是風險也不低，畢竟，購房人的首付是實打實交了的，明面合同上也寫得明明白白，就是20%的首付，最大的風險還是來源于房企這邊的承諾，因為這種“返現”一般不會白紙黑字的寫出來另訂“補充合同”，要么是通過APP，要么是通過置業顧問的口頭承諾，萬一等到貸款放下來之后，房企不返了呢，或者返少或者分期返呢？
而且，有的可能還會借著“參加活動”的名義，要購房人需要滿足一定的資質、條件，比如帶看、介紹成交、老帶新等，達到一定的標準，才能得到活動的“獎金（返現）”，這樣就又給購房人拿到“返現”增加了門檻，風險就更高一些。
4、“定金”玩法，錨定3萬
這種套路很深，房企一般會讓購房人簽一個“定金合同”，一定注意，眼睛放亮了，定金的“定”字，一旦簽的是“定金”，后續如果因為購房人的原因（比如貸款辦不下來，比如首付款款項沒有按期到位等），買不了房，那么這3萬，房企是有理由不退的，這個就是行規，所謂的“定金罰則”。
這種手段比較不入流，雖然為很多注重品牌一點的大房企所不屑，但是對于一些資金鏈很緊張的本地小房企而言，錨定每個人的3萬，100個人就是300萬，也未嘗不是一筆救急的周轉。
不要以為幾百萬對于房企來說是小數目，干過工程的人都知道，很多時候有那種“工抵房”，顧名思義，就是用來抵工程款的房子，有時候就是那么一兩套或者幾套，這么一兩套或幾套房子的價款，其實也就是幾百萬，如果房企真的不缺錢，為啥要拿房子來抵款呢？
所以一般來說，和房開的合同里面，最好不要出現什么“定金”之類的條款，這個主要看合同里面的付款方式這些內容，或者前期的認購階段交的，比如“誠意金”“認籌金”“訂金”這些，如果后續不買，是房開必須要退給你的，但是如果寫成了“定金”，房開就有理由不退還給你。
總體來說，各有各的玩法和套路，也各有各的風險和弊端，對于購房人而言，任何房企或置業顧問給的口頭承諾都不要輕信，一定要白紙黑字落在書面上，而且，對于行情和規范也要有一定的認知，雙方簽的東西如果違反有關監管的強制規定，是無效的，簽也白簽。最根本的，還是購房者要根據自己的實力和需求，量力而為，不要貪小便宜吃大虧。
