商業地產租賃市場上，門面房的轉讓費問題一直是一個備受爭議的話題。對于租戶和房東來說，轉讓費的支付順序以及是否支付轉讓費，都是租賃過程中必須面對和解決的問題。本文將從轉讓費的由來、支付順序、以及空門面轉讓為何還要轉讓費等幾個方面，詳細解析這一問題。
一、轉讓費的由來
1. 起源：轉讓費，顧名思義，是指在租賃合同期間，原租戶（轉讓方）將其租賃權利以及店鋪內的裝飾、設備、客戶資源等無形資產轉讓給新租戶（受讓方）時，所收取的一筆費用。這種費用在中國商業地產租賃市場尤其常見，主要源自于商鋪的使用權和經營權之間的權衡。
2. 目的：轉讓費的存在主要是為了彌補原租戶在裝修、設備購置和經營過程中所投入的成本。商鋪的裝修、設備以及積累的經營資源是有價值的，這些成本的回收通常通過轉讓費來實現。
3. 市場需求：在一些熱門區域或黃金地段，商鋪資源稀缺，轉讓費的存在也反映了市場供需關系。原租戶通過轉讓費獲得一定的經濟補償，而新租戶則通過支付轉讓費迅速獲得一個已經具備一定經營條件的商鋪，減少了自行裝修和開業的時間和成本。
二、轉讓費支付順序之爭
1. 先交轉讓費的優勢
• 確定性：對于原租戶來說，先交轉讓費可以保證其獲得應得的補償，不會因為新租戶反悔或其他原因導致經濟損失。
• 效率：先交轉讓費可以加快轉讓過程，新租戶在支付轉讓費后會更加積極地與房東簽訂租賃合同，迅速進入經營階段。
2. 先見房東的保障
• 合法性：對于新租戶來說，先見房東可以確認租賃合同的合法性和有效性，確保自己獲得的是合法的租賃權。
• 風險控制：先見房東后再交轉讓費，可以避免因沒有合法租賃合同而帶來的風險，確保資金安全。
• 結合實際情況：在實際操作中，先交轉讓費還是先見房東往往需要結合具體情況和雙方的意愿。如果轉讓方和受讓方之間有較高的信任度，先交轉讓費是可行的；而在缺乏信任的情況下，先見房東再交轉讓費更為穩妥。
三、空門面轉讓為何還要轉讓費？
1. 裝修和設備成本
即使是空門面，很多時候也并非完全“空”。原租戶可能已進行了一些基礎裝修和設備安裝，這些都是有價值的資產。新租戶如果接受這些裝修和設備，可以省去自己重新進行裝修和購置設備的時間和成本，因此需要支付轉讓費進行補償。
2. 區位優勢和客戶資源
空門面所在的地理位置、商圈環境等因素都影響其價值。這些無形資產在轉讓過程中也需要通過轉讓費進行體現。特別是在黃金地段或繁華商業區，空門面的潛在商業價值是非常高的。
3. 市場規矩和慣例
商鋪轉讓費已經成為市場慣例和不成文的規矩。即便是空門面，原租戶在租賃期內積累的商鋪使用權、商圈人脈等資源也是有價的。這些因素在轉讓費中得到了體現。
4. 避免惡性競爭
轉讓費的存在還可以在一定程度上避免惡性競爭。如果轉讓門面不收取轉讓費，新租戶可以輕易進入市場，可能導致市場過度飽和和惡性競爭，不利于商業生態的健康發展。
四、轉讓費的合法性和合理性
1. 法律法規
商鋪轉讓費并沒有明確的法律規定，這使得轉讓費的收取流于市場調節。盡管如此，雙方在簽署轉讓合同時，明確約定轉讓費的數額、支付方式和相關責任，是確保合法性的關鍵。
2. 合理評估
合理的轉讓費應當基于實際投入和市場價值進行評估。雙方可以通過市場調查、參考類似商鋪的轉讓情況等方式，合理確定轉讓費的數額。
3. 透明度和公平性
在轉讓過程中，保持信息透明，確保雙方知情權，有助于達成公平的轉讓協議。特別是在涉及大額轉讓費時，更需要通過詳盡的溝通和協商，達成雙方都能接受的結果。
五、如何規避轉讓費糾紛？
1. 簽訂詳細合同
在轉讓過程中，詳細的合同是保護雙方權益的關鍵。合同中應明確轉讓費的數額、支付時間、支付方式以及違約責任等內容，避免因信息不對稱或理解不一致引發糾紛。
2. 第三方評估
如果雙方對轉讓費的合理性存在爭議，可以引入第三方評估機構進行評估，通過專業評估確定轉讓費的合理性，減少爭議。
3. 法律咨詢
在轉讓過程中，雙方可以咨詢專業律師，了解相關法律規定和風險，確保轉讓過程符合法律要求，避免因違法操作引發糾紛。
在商業地產租賃市場上，門面房的轉讓費問題復雜且具有多重影響因素。無論是先交轉讓費還是先見房東，最終都需要雙方在詳細了解市場情況和具體需求的基礎上，通過充分溝通和協商，達成一致意見。空門面為何還要轉讓費的問題，則需要從裝修成本、區位優勢、市場慣例等多方面進行考慮。在實際操作中，通過簽訂詳細合同、引入第三方評估、尋求法律咨詢等方式，可以有效規避轉讓費糾紛，確保轉讓過程的合法性和合理性，從而為雙方帶來共贏的合作局面。
