近年來，許多城市的商場出現(xiàn)了出售商鋪的現(xiàn)象，這一趨勢在商業(yè)地產(chǎn)市場中引發(fā)了廣泛關(guān)注。對于普通消費者或投資者來說，商場的商鋪似乎是一個具有吸引力的投資選擇，但與此同時，“商鋪不能買”的聲音也屢見不鮮。
一、為什么現(xiàn)在很多商場都賣商鋪？
1. 開發(fā)商資金回籠的需要
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)通常涉及巨大的資金投入，包括土地購置、建筑施工、招商運營等環(huán)節(jié)。開發(fā)商在項目建成后，往往面臨較大的資金壓力，尤其是近年來房地產(chǎn)市場調(diào)控趨嚴，融資渠道收緊，銀行貸款和信托資金獲取難度增加。出售商鋪成為開發(fā)商快速回籠資金的重要手段。通過將商鋪產(chǎn)權(quán)出售給個體投資者，開發(fā)商不僅能迅速獲得現(xiàn)金流，還能減輕后續(xù)運營管理的負擔。
2. 商業(yè)地產(chǎn)市場競爭加劇
隨著城市化進程加快，商業(yè)綜合體數(shù)量激增，尤其在一二線城市，商場密度不斷提高，競爭日趨激烈。為了吸引商家入駐，開發(fā)商需要投入大量資源用于品牌推廣、租金補貼和運營維護。然而，部分中小型開發(fā)商或資金實力不足的企業(yè)難以承受長期的運營成本，出售商鋪成為一種“甩包袱”的方式，將風(fēng)險和責(zé)任轉(zhuǎn)移給購買者。
3. 分散風(fēng)險的商業(yè)模式
傳統(tǒng)的商場運營模式是由開發(fā)商統(tǒng)一持有并租賃給商家，但這種模式對開發(fā)商的招商能力和市場判斷力要求極高。如果商場定位失誤或招商不力，可能導(dǎo)致空置率高企，租金收入無法覆蓋成本。出售商鋪可以將風(fēng)險分散到眾多投資者手中，開發(fā)商只需完成初期建設(shè)和銷售，后續(xù)的經(jīng)營壓力由商鋪業(yè)主承擔。
4. 市場需求與投資熱潮
過去十余年，房地產(chǎn)市場的繁榮催生了大量投資需求。住宅限購政策下，許多投資者將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商鋪因其“高回報”預(yù)期成為熱門選擇。開發(fā)商順應(yīng)市場需求，將商鋪分割出售，既滿足了投資者的購買欲望，也推動了銷售業(yè)績。例如，一些商場宣傳“年回報率8%-10%”或“永久產(chǎn)權(quán)”，吸引了大量中小投資者。
5. 政策與土地性質(zhì)的影響
商業(yè)用地通常批租年限為40年，開發(fā)商在獲取土地后需在規(guī)定時間內(nèi)完成開發(fā)并產(chǎn)生效益。出售商鋪可以加快項目資金周轉(zhuǎn)，符合土地使用效率的要求。此外，部分地方政府為刺激經(jīng)濟，支持商業(yè)地產(chǎn)去庫存，間接鼓勵了商鋪銷售的模式。
二、商鋪為什么不能買？
盡管商場出售商鋪的現(xiàn)象普遍，但“商鋪不能買”的觀點在投資者中也頗具影響力。這一說法并非絕對，而是基于商鋪投資的高風(fēng)險性和不確定性。
1. 高風(fēng)險與低流動性
• 市場波動風(fēng)險：商鋪的價值與所在商場的經(jīng)營狀況密切相關(guān)。如果商場人流量下降、品牌撤離或周邊競爭加劇，商鋪可能面臨空置或租金下滑的風(fēng)險。
• 流動性差：與住宅相比，商鋪的交易市場較小，二手商鋪轉(zhuǎn)手難度大。即使降價出售，也可能無人問津，導(dǎo)致資金被長期鎖定。
2. 回報率的不確定性
許多開發(fā)商在銷售商鋪時承諾高回報率（如8%-12%），并簽訂“包租協(xié)議”（如前5年由開發(fā)商統(tǒng)一運營并支付固定租金）。然而，這種承諾往往難以兌現(xiàn)：
• 包租陷阱：包租期滿后，開發(fā)商可能退出管理，業(yè)主需自行招商，實際租金收入可能遠低于預(yù)期。
• 市場變化：電商崛起和消費習(xí)慣改變（如線上購物增加）削弱了實體商鋪的需求，租金增長空間受限。
3. 產(chǎn)權(quán)與法律風(fēng)險
• 產(chǎn)權(quán)分割問題：我國《物權(quán)法》規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)需符合規(guī)劃用途。但部分商場將整體商業(yè)物業(yè)分割出售，可能違反規(guī)劃，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證辦理困難，甚至被認定為“小產(chǎn)權(quán)商鋪”，無法合法交易。
• 租賃糾紛：購買商鋪后，若租戶拖欠租金或違約，業(yè)主需自行處理法律糾紛，維權(quán)成本高。
4. 運營管理難度
• 統(tǒng)一運營受限：商場出售商鋪后，產(chǎn)權(quán)分散到多個業(yè)主手中，統(tǒng)一招商和品牌管理變得困難。各業(yè)主可能各自為政，導(dǎo)致商場整體定位混亂，影響人氣和收益。
• 維護成本高：商鋪業(yè)主需承擔物業(yè)管理費、維修費等額外開支，若商場運營不善，這些成本可能成為長期負擔。
5. 政策與經(jīng)濟環(huán)境的不確定性
• 政策調(diào)控：近年來，我國對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度加大，商鋪交易可能受到稅收、貸款限制等政策影響。
• 經(jīng)濟下行：受經(jīng)濟增速放緩影響，實體商業(yè)受到?jīng)_擊，商鋪空置率上升，投資回報周期拉長。
三、商鋪投資的實際情況分析
1. 成功案例與失敗教訓(xùn)
一些位于核心商圈的商鋪（如北京王府井、上海南京路）因地段優(yōu)越、人流量穩(wěn)定，確實實現(xiàn)了較高的投資回報。然而，這類優(yōu)質(zhì)商鋪往往掌握在大型開發(fā)商手中，普通投資者難以入手。相反，許多三四線城市或郊區(qū)商場的商鋪，因缺乏客流支撐，購買后淪為“負資產(chǎn)”，甚至無人接盤。
2. 數(shù)據(jù)與趨勢
根據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)協(xié)會的數(shù)據(jù)，2023年全國購物中心平均空置率約為10%-15%，部分三四線城市甚至超過20%。與此同時，商鋪租金收益率逐年下降，一線城市核心區(qū)域約為3%-5%，非核心區(qū)域僅1%-3%，遠低于開發(fā)商宣傳的高回報預(yù)期。
3. 電商與新零售的沖擊
隨著電商平臺（如淘寶、京東）和新零售模式（如無人便利店）的興起，傳統(tǒng)實體商鋪的需求減少。消費者更傾向于線上購物或體驗式消費（如餐飲、娛樂），對單一零售商鋪的依賴下降，進一步削弱了商鋪投資的吸引力。
四、商鋪是否完全不能買？
盡管商鋪投資存在諸多風(fēng)險，但并非絕對“不能買”。在特定條件下，商鋪仍可能成為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
1. 選擇條件
• 地段為王：優(yōu)先選擇位于城市核心商圈、交通樞紐或成熟社區(qū)的商鋪，確保人流量和消費潛力。
• 品牌開發(fā)商：選擇信譽良好的開發(fā)商（如萬達、華潤），其商場的運營能力和招商實力更有保障。
• 整體持有優(yōu)先：盡量避免購買分散產(chǎn)權(quán)的商鋪，選擇開發(fā)商統(tǒng)一持有并租賃的商業(yè)項目。
2. 注意事項
• 核查產(chǎn)權(quán)：確認商鋪有獨立產(chǎn)權(quán)證，避免“小產(chǎn)權(quán)”或“售后返租”陷阱。
• 評估回報：不輕信開發(fā)商的高收益承諾，結(jié)合周邊租金水平和空置率進行理性判斷。
• 分散投資：避免將全部資金投入單一商鋪，降低風(fēng)險集中度。
3. 替代選擇
對于普通投資者，與其購買商鋪，不如考慮投資商業(yè)地產(chǎn)基金（REITs）或租賃型物業(yè)，這類產(chǎn)品流動性更強，風(fēng)險更可控。
在當前的經(jīng)濟和政策環(huán)境下，商鋪投資需謹慎對待。對于有經(jīng)驗的投資者，若能選擇優(yōu)質(zhì)地段和可靠開發(fā)商，商鋪仍具一定價值；但對于普通消費者或中小投資者，商鋪并非理想選擇。與其冒險購買商鋪，不如將資金投入更穩(wěn)健的領(lǐng)域，或等待市場時機成熟。理性分析、審慎決策，才能避免掉入商鋪投資的“美麗陷阱”。
