隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，二手房交易成為許多購房者的選擇。購買二手房時(shí)，多數(shù)人會(huì)選擇按揭貸款（即房貸）來分擔(dān)資金壓力。然而，二手房按揭交易涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，尤其是過戶和放款的順序，常讓買賣雙方感到困惑。
一、二手房交易的基本邏輯
1. 二手房交易的核心環(huán)節(jié)
二手房交易是指買家通過購買已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的房屋，完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過程。與新房交易不同，二手房交易涉及買賣雙方、銀行、中介（如有）以及政府部門（如不動(dòng)產(chǎn)登記中心），流程更為復(fù)雜。主要環(huán)節(jié)包括：
• 簽訂買賣合同：明確房屋價(jià)格、付款方式、過戶時(shí)間等條款。
• 支付首付款：買家支付部分房款（通常20%-30%），作為交易誠意。
• 申請(qǐng)按揭貸款：買家向銀行申請(qǐng)貸款，覆蓋剩余房款。
• 房屋過戶：在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，買家取得新房產(chǎn)證。
• 銀行放款：銀行將貸款發(fā)放至賣家賬戶，完成交易。
2. 過戶與放款的關(guān)系
過戶是指房屋所有權(quán)從賣家轉(zhuǎn)移至買家的法律行為，需在不動(dòng)產(chǎn)登記中心完成登記，買家獲得新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。放款是指銀行將貸款資金劃入指定賬戶（通常為賣家賬戶），以支付剩余房款。二者之間的順序直接影響交易安全和資金流轉(zhuǎn)：
• 先過戶再放款：房屋產(chǎn)權(quán)先轉(zhuǎn)移給買家，銀行隨后放款給賣家。
• 先放款再過戶：銀行先發(fā)放貸款，買家支付全款后辦理過戶。
在二手房按揭交易中，過戶與放款的順序需平衡買賣雙方的利益：買家希望確保過戶后能順利貸款，賣家則希望盡快收到全款以降低風(fēng)險(xiǎn)。
二、二手房是先過戶再放款嗎？
1. 傳統(tǒng)模式：先過戶再放款
在大部分地區(qū)的二手房按揭交易中，先過戶再放款是較為常見的模式，尤其在正規(guī)交易中。這一順序的邏輯基于以下考慮：
• 銀行風(fēng)控：銀行需確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移至買家名下，確保抵押物（房屋）歸屬明確，再發(fā)放貸款。根據(jù)《民法典》第402條，抵押權(quán)自不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)設(shè)立，過戶后銀行可直接辦理抵押登記，保障債權(quán)安全。
• 買家保障：過戶后，買家取得房屋所有權(quán)，避免賣家在收到全款后毀約或房屋被查封。
• 交易規(guī)范：不動(dòng)產(chǎn)登記中心要求過戶時(shí)提交《房屋買賣合同》和貸款審批文件，過戶完成后，銀行根據(jù)新房產(chǎn)證辦理抵押并放款。
流程概述：
• 買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》，買家支付首付款。
• 買家向銀行申請(qǐng)按揭貸款，提交合同、收入證明等材料。
• 銀行審批通過，發(fā)放貸款承諾函。
• 雙方前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理過戶，買家取得新房產(chǎn)證。
• 買家以新房產(chǎn)證辦理抵押登記，銀行確認(rèn)后放款至賣家賬戶。
2. 例外情況：先放款再過戶
盡管“先過戶再放款”是主流，但在特定情況下，可能會(huì)出現(xiàn)“先放款再過戶”：
• 賣家急需資金：若賣家急需全款（如償還債務(wù)），可能要求買家先支付全款（含貸款部分）再過戶。此時(shí)，需通過資金監(jiān)管賬戶確保安全。
• 帶押過戶：若賣家房屋仍有未結(jié)清的貸款，需辦理“帶押過戶”，即在不解除原抵押的情況下直接過戶，買家貸款可能先用于清償賣家債務(wù)，再辦理新抵押。此模式下，放款可能早于或同步于過戶。
• 地方政策差異：部分城市（如廣州、深圳）允許靈活安排放款和過戶順序，具體取決于銀行和不動(dòng)產(chǎn)登記中心的協(xié)作。
風(fēng)險(xiǎn)提示：
• 對(duì)買家：先放款可能導(dǎo)致賣家收到款項(xiàng)后拒絕過戶，增加追償難度。
• 對(duì)賣家：先過戶可能面臨買家貸款審批失敗的風(fēng)險(xiǎn)，需重新交易。
3. 當(dāng)前趨勢(shì)：帶押過戶與同步操作
近年來，“帶押過戶”政策在全國(guó)多地推廣（如北京、上海、廣州），顯著改變了過戶與放款的傳統(tǒng)順序。根據(jù)自然資源部和銀保監(jiān)會(huì)2023年發(fā)布的《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，帶押過戶允許房屋在未解除原抵押的情況下直接過戶，買家貸款可同步辦理新抵押，縮短交易周期。
帶押過戶的特點(diǎn)：
• 賣家無需提前還清貸款，降低資金壓力。
• 買家貸款可直接用于清償賣家債務(wù)，剩余部分支付賣家。
• 過戶與放款接近同步，銀行和登記中心協(xié)作完成。
三、二手房按揭過戶的詳細(xì)流程
1. 簽訂買賣合同
時(shí)間：交易開始時(shí)。
內(nèi)容：
• 雙方通過中介（如鏈家）或自行協(xié)商，簽訂《房屋買賣合同》。
• 明確房屋總價(jià)、首付款比例（通常20%-30%）、貸款金額、過戶時(shí)間、違約責(zé)任等。
• 約定資金監(jiān)管方式（如通過銀行或中介賬戶）。
費(fèi)用：買家支付定金（約1%-5%房款），可轉(zhuǎn)為首付款。
注意：合同需符合《民法典》要求，建議請(qǐng)律師審閱，避免霸王條款。
2. 支付首付款
時(shí)間：簽訂合同后1-3天。
方式：
• 買家通過銀行轉(zhuǎn)賬支付首付款至賣家賬戶，或存入資金監(jiān)管賬戶。
• 監(jiān)管賬戶由中介、銀行或公證處管理，確保資金安全。
3. 申請(qǐng)按揭貸款
時(shí)間：支付首付款后3-7天。
流程：
• 買家選擇銀行（如工商銀行、建設(shè)銀行），提交以下材料：
① 身份證、戶口本、婚姻證明。
② 收入證明、銀行流水（通常6個(gè)月）。
③ 《房屋買賣合同》、首付款收據(jù)。
④ 房屋評(píng)估報(bào)告（由銀行指定評(píng)估機(jī)構(gòu)提供）。
• 銀行審核買家信用（通過人民銀行征信系統(tǒng)）和還款能力，評(píng)估房屋價(jià)值。
• 審批時(shí)間：7-20個(gè)工作日，視銀行效率而定。
結(jié)果：銀行發(fā)放貸款承諾函，注明貸款金額（如70萬元）和利率（如LPR+30基點(diǎn)）。
4. 房屋核驗(yàn)與稅費(fèi)繳納
時(shí)間：貸款審批通過后。
核驗(yàn)：
• 雙方前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心，核查房屋狀態(tài)（無查封、抵押或權(quán)屬糾紛）。
• 賣家提供原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、身份證等材料。
稅費(fèi)：
買家：
• 契稅：1%-3%（首套房90平米以下1%，其他1.5%-3%）。
• 登記費(fèi)：約80元。
賣家：
• 增值稅：滿2年免征，未滿2年按5.6%差額征收。
• 個(gè)人所得稅：滿5年唯一住房免征，否則按1%-2%或差額20%征收。
費(fèi)用估算：100萬元房屋，買家稅費(fèi)約1-3萬元，賣家稅費(fèi)0-5萬元（視房屋年限）。
5. 辦理過戶
時(shí)間：稅費(fèi)繳納后1-5天。
流程：
• 雙方攜帶合同、身份證、稅費(fèi)憑證等，前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心。
• 提交《不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》，完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。
• 買家取得新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（3-7個(gè)工作日）。
注意：若為帶押過戶，需銀行出具同意函，同步辦理抵押權(quán)變更。
6. 抵押登記與放款
時(shí)間：過戶后1-5天。
流程：
• 買家以新房產(chǎn)證向銀行申請(qǐng)抵押登記。
• 不動(dòng)產(chǎn)登記中心錄入抵押信息，銀行成為抵押權(quán)人。
• 銀行確認(rèn)抵押后，將貸款（如70萬元）劃入賣家賬戶或監(jiān)管賬戶。
放款時(shí)間：普通交易3-10個(gè)工作日，帶押過戶可能更快（1-3天）。
7. 交房與后續(xù)
時(shí)間：放款后，按合同約定（通常7-30天）。
內(nèi)容：
• 賣家交付房屋，雙方辦理水電燃?xì)膺^戶。
• 買家支付尾款（如有）。
• 買家按月償還貸款（15-30年）。
注意：建議拍照記錄房屋狀況，避免交房糾紛。
總耗時(shí)：從簽約到放款，普通交易約30-60天，帶押過戶可縮短至20-40天。
四、注意事項(xiàng)
1. 核查房屋狀態(tài)：
• 確認(rèn)房屋無查封、抵押或租賃糾紛，可通過不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢。
• 若房屋有未結(jié)清貸款，需協(xié)商帶押過戶或提前還款方案。
2. 選擇正規(guī)中介：
• 通過鏈家、貝殼等大型中介，降低信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)。
• 核查中介資質(zhì)（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)紀(jì)人證），明確中介費(fèi)（約1%-2%房款）。
3. 明確合同條款：
• 約定首付款、貸款失敗的退款機(jī)制、違約金（如5%-10%房款）。
• 注明過戶和交房時(shí)間，避免拖延。
4. 資金監(jiān)管：
• 使用銀行或中介的監(jiān)管賬戶存放首付款和貸款，防止賣家挪用。
• 監(jiān)管費(fèi)用約0.1%-0.3%房款，安全高于成本。
5. 貸款準(zhǔn)備：
• 提前查詢征信，確保無逾期記錄。
• 準(zhǔn)備充足流水（月收入需為月供的2倍以上）。
• 若貸款審批慢，可選擇效率高的銀行（如招商銀行）。
6. 帶押過戶注意：
• 確認(rèn)銀行是否支持帶押過戶，部分中小銀行可能暫不支持。
• 協(xié)商賣家貸款清償順序，避免資金鏈斷裂。
7. 稅費(fèi)規(guī)劃：
• 提前估算稅費(fèi)，準(zhǔn)備充足資金。
• 若賣家需繳納高額稅費(fèi)，可協(xié)商分擔(dān)，降低交易阻力。
為順利完成交易，買家需核查房屋狀態(tài)、選擇正規(guī)中介、明確合同條款并使用資金監(jiān)管；賣家需配合貸款和過戶手續(xù)，協(xié)商稅費(fèi)分擔(dān)。未來，隨著帶押過戶和數(shù)字化登記的普及，二手房交易將更加高效便捷。
