如果房屋使用未滿5年，也就是還在質保期，出現外墻漏水或者樓頂裂縫的話，就不需要物業或業主維修，因為這屬于開發商的責任。如果房屋使用超過質保期，且是物業管理不善導致漏水，物業要承擔維修責任。如果說是業主在裝修導致的漏水，就要自行承擔維修責任。
外墻滲水是物業還是業主維修？
可以從漏水的具體原因來判斷究竟是哪一方來維修。
如果房屋使用未滿5年，也就是還在質保期，出現外墻漏水或者樓頂裂縫的話，就不需要物業或業主維修，因為這屬于開發商的責任。當然開發商負責的漏水等維修主要是只自然因素、材質因素造成的，也是需要通過房屋質量檢測來判斷，人為破壞的話，開發商是不負責的。
如果房屋使用超過質保期，外墻漏水是因物業管理不善導致的，這時候因為物業失責，沒有起到監督、管理的義務，因此要承擔維修責任。不過相關的維修費用是從維修基金中支付的。
如果說是業主在裝修時，施工不當導致的漏水，也就是人為因素，這時候就需要這個破壞者來承擔維修責任了。
外墻裂縫漏水解決的最佳方法
1、如果發現外墻有明顯開裂的問題，可以選擇修補材料修復墻面的裂縫。首先需要將墻面開裂的地方處理干凈，表面不能夠有浮塵，同時對于凹凸不平的現象，可以用水泥砂漿來填補，包括開裂的縫隙當中，要進行灌漿處理。
2、等到表面平整了之后，在使用高分子的防水材料直接刷在外墻上，尤其對于薄弱的地方，要多涂底層防水材料。然后再用噴霧噴灑防水劑，它能夠有效滲透到墻面1厘米以上，從而能夠形成防水層。
3、等到防水層全部干透了之后，在外墻貼上外墻磚或者其他的墻面材料。但是如果選擇的是瓷磚，一定要選擇防水性能比較好的，才能夠有效修復外墻開裂滲水的問題，不會對內層造成影響。
