“買房要過戶”是交易常識，但現實中也存在特殊情況導致房屋買賣后無法立即過戶，例如拆遷安置房買賣，需取得房屋產權證書并達到交易年限后才能過戶，又如無法按時備齊全部過戶所需材料導致延遲過戶。如何規避或降低延遲過戶的房屋買賣交易風險？請看以下兩則案例。
NO.1案例一
2010年8月，戴先生與丁女士、韓先生簽訂《房地產轉讓合同》，約定丁女士和韓先生將名下還未申領不動產權證書的拆遷安置房轉讓給戴先生，戴先生應于簽訂合同次日支付購房首付款，并于過戶當天支付購房余款。戴先生依約支付首付款后，丁女士和韓先生將案涉房屋交付給戴先生使用。
2019年4月，丁女士申領了案涉房屋的不動產權證書，但因系拆遷安置房需二年后才可上市交易，故暫未辦理過戶手續。2020年6月2日，丁女士因貸款需要，未經戴先生同意，擅自與某銀行用案涉房屋辦理了抵押登記。后因丁女士一直未歸還貸款，該房屋無法過戶給戴先生。
戴先生遂將丁女士和韓先生訴至法院，在承辦法官多次協調下，雙方達成調解協議。在丁女士和銀行辦理抵押注銷手續后，丁女士協助戴先生成功辦理房屋的過戶手續。
風險提示
相較于一般的商品房買賣，拆遷安置房買賣等情形下的延遲過戶更具風險，原因是什么呢？
一、此類合同的履行時間較長，受政策影響大。如案例中的房屋，在申領不動產權證書后兩年內不能交易。
二、由于履行時間長，房屋存在增值的可能，容易導致賣方心理失衡，阻礙合同履行，例如不辦理產權證阻止過戶、不配合辦理房屋過戶手續，甚至惡意違約等。
NO.2
案例二
2021年4月，小汪看中市區一套房屋。隨后，通過中介和賣房人何女士商量，雙方于4月11日簽訂《房屋買賣合同》，約定何女士將房屋以155萬元的價格出售給小汪。簽訂當日，小汪支付了20萬元定金，約定6月7日前支付首付款27萬元并完成過戶手續。
過戶前一周，小汪得知過戶時需要提供夫妻二人的無房證明，而其妻子的戶口本在老家，郵寄過來需要幾天時間，就馬上通過中介告知何女士這一情況。何女士則表示可以耐心等待，并要求小汪抓緊郵寄。其間，中介聯系何女士告知戶口本郵寄情況。到了6月7日早上，中介告知何女士戶口本還未寄到，何女士只是回復“那明天可以嗎”？
6月7日下午，何女士向中介表示，經咨詢律師，小汪已構成違約，其不同意再過戶并表示要追究小汪的違約責任。此后，中介和小汪多次聯系何女士要求過戶，何女士均予以拒絕。小汪訴至法院要求解除《房屋買賣合同》并要求何女士雙倍返還定金，并賠償因房價上漲導致的損失20萬元。
承辦法官全面查閱了買賣雙方及中介與何女士的微信聊天記錄，記錄顯示，何女士確實明確表示同意將過戶及首付款支付時間延后。在此情況下，小汪并未違約。經過解釋說明，何女士也表示同意繼續履行合同并將房屋過戶給小汪。但小汪則表示，因銀行房貸收緊、利率提高，現在過戶導致其需多支付房貸利息二十幾萬元，這部分費用應由何女士承擔。雙方經過溝通，何女士同意補償小汪損失8萬元。
風險提示
依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定全面履行自己的義務，一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
本案中，買賣雙方雖然在簽訂合同時對首付款支付及過戶時間進行了約定，但在履行合同過程中，雙方已就該時間進行了變更，該變更對雙方均發生法律效力。在達成新的合意后，何女士又以對方違約為由拒絕過戶沒有法律依據。
在此提供四條延遲過戶風險防范小貼士：
一、簽訂買賣合同時，對購房款的支付方式和期限、延遲過戶的原因、產權過戶時限、雙方過戶的配合義務等提前作出明確約定。
二、在房屋買賣合同中明確約定因賣方原因導致買方無法取得房屋產權的違約情形和違約責任。
三、買方在購買二手房時，要盡可能全面地審查房屋真實權屬情況，應當選擇正規中介機構進行審查。比如拆遷安置房存在夫妻或家庭成員共同共有的情形下，可要求夫妻雙方或家庭共有成員共同在房屋買賣協議中簽字確認。
四、如果實際履行過程中出現了可能導致延遲過戶的情形，應及時與對方進行溝通協商，保留雙方就該新情形協商達成一致意見的相關證據，最好就協商結果簽訂補充協議。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》
第一百一十九條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。
第二百零九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。
第五百零九條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、污染環境和破壞生態。
