最近剛裝修完一套小三房用于出租，想和大家分享一下我對于出租還是空置的想法。
在此之前我一直傾向于空置，一方面是之前手上都是120+毛坯戶型為主，裝修出租不劃算；另一方面也是覺得租金回報率太低，需要較長時間才能收回成本，舉個例子，在三線城市，房價100萬，額外需要10萬塊裝修，一個月租金2500元，一年3萬元，那回報率也只是3個點不到，需要超過3年裝修本金才能要回來。
但是為什么我今年又改變了思路呢？
首先要介紹一下，裝修完的這套小房子，這套房雖然面積小，才不到80平方，但是實用率高，可以做到3房2廳2衛，第一反應是很適合用來出租，但促使我下決心裝修的，卻是另外一個更重要的原因，那就是我感覺之前的算法是錯的。
沒錯，其實很多網上介紹的買房出租的計算方法其實是錯誤的！??！
回到我們剛才的例子，100萬房價+10萬裝修，一年租金3萬，這么看確實頭三年是虧本的，甚至買房出租更是傻瓜行為，不過這里牽扯的東西就太多了，所以應不應該買房用于投資，我在這里就不多做討論了，今天討論的是已經買了房之后要不要裝修來出租。
其實我們一直存在一個思維誤區，那就是我們花了10萬進行裝修，這錢就花出去了，但其實并不是這樣的，它其實分成了兩部分，一部分沉沒到了房價里面，體現出來的形式就是帶裝修和毛坯每平方的差價，而另外一部分，也就是超過這個差價的部分，這部分才是真正的消費部分，因為二手接你盤的市場受眾不承認這部分溢價，因此變成了消費。
所以我們10萬塊裝修，沉沒到房價里大概4萬，花費相當于6萬，出租兩年就能回本，如果裝修的時候再壓縮一下成本，則回本速度會更快。
另外還是很重要的一點，在算出租回報率時，其實我們之前的算法也是不對的，我們不應該拿租金回報除以買房的成本，因為那些都是沉沒成本，你就算不出租，那錢也是花出去了，不是嗎？至于要不要買房那就是另外一個話題了，大家感興趣我們可以回頭再討論這個問題。
所以在這里，我們應該是用3萬除以裝修投入10萬，回報率有30%哦。
總結概括：
買房成本是沉沒成本，不管出租與否，這部分成本都在那了
裝修成本分兩塊，一部分會沉沒到房價里變成裝修房，房子轉手時售價會比毛坯略高；第二部分是裝修折舊例如家私家電，轉手時約為0
算出租回報率時，是用租金除以裝修成本（甚至用上面的裝修折舊部分）
最終我的這套房子還沒完全收尾就租出去了，裝修回報率可以去到36.1%，總體回報率（加上房價總成本）也去到3.8%，我覺得這已經算挺不錯的回報率了。
大家覺得我這算法對不對？
