住宅小區(qū)不可以做民宿。小區(qū)居民樓，不允許開(kāi)辦民宿或家庭旅館。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)房管局將聯(lián)合工商、公安等部門(mén)共同執(zhí)法，對(duì)非法民宿進(jìn)行整治，杜絕安全隱患。因此，民宿房只能開(kāi)設(shè)在商用住房?jī)?nèi)。小區(qū)住宅如需要從事商業(yè)活動(dòng)，首先需要改變房屋性質(zhì)，需到規(guī)劃局和房管局申請(qǐng)“住改非”。之后征求其他業(yè)主們的簽字同意后，才能申請(qǐng)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，接下來(lái)還需辦理特種行業(yè)許可證。而且，民宿經(jīng)營(yíng)規(guī)模，單棟房屋客房數(shù)不超過(guò)14間，建筑層數(shù)不超過(guò)4層，且建筑面積不超過(guò)800平方米。
住宅作為營(yíng)業(yè)用房規(guī)定是什么?
1、住改非必須遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約的規(guī)定。
所謂必須遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，是指對(duì)于住宅性用房改作經(jīng)營(yíng)性用房，不能違反相關(guān)法律規(guī)定對(duì)房屋現(xiàn)實(shí)狀態(tài)及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求。例如：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：
(1)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；
(2)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；
(3)擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體；
(4)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；
(5)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。
本辦法所稱建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。
本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
因此，如果企業(yè)違反上述法律規(guī)定，擅自將住宅房屋改變?cè)薪Y(jié)構(gòu)，嚴(yán)重影響房屋質(zhì)量安全，是被法律所禁止的，不得作為經(jīng)營(yíng)性用房使用。
管理規(guī)約與《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的業(yè)主公約具有相同的法律意義，是小區(qū)業(yè)主全體或業(yè)主大會(huì)為管理小區(qū)針對(duì)小區(qū)業(yè)戶所制訂的一系列管理規(guī)定，如果住改非的相關(guān)行為被小區(qū)管理規(guī)約所禁止，其住宅性用房就不得被改為商業(yè)性用房。
2、住改非必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主的同意。
所謂有利害關(guān)系的業(yè)主，根據(jù)“《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。”的法律規(guī)定，可以確定在住宅小區(qū)內(nèi)，如果企業(yè)想利用住宅作為企業(yè)的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所所在地，必須征得本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主同意，尤其是相鄰鄰居的同意，才可以改變住宅房屋的用途。
同時(shí)在工商登記過(guò)程中，如果企業(yè)是利用住宅作為企業(yè)登記注冊(cè)地的話，工商部門(mén)也會(huì)要求申請(qǐng)人提供建筑物內(nèi)其他業(yè)主同意的書(shū)面憑證，才可以為其登記注冊(cè)。
《民法典》第二百七十九條【業(yè)主改變住宅用途的限制條件】業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。
