多家媒體報道，近段時間，“提前還房貸”又掀起了高潮。只要房貸利率高于理財利率，只要房價還在下跌，且居民預期房價下跌，提前還貸的動機，就一直會存在。那么，“提前還房貸”為啥又掀高潮？提前還房貸怎么還最劃算？請看下文詳情。
“提前還房貸”為啥又掀高潮？
據證券時報報道，2023年年初，為啥“提前還貸”又掀起高潮？一方面，2022年到現在，盡管房貸利率下降了1個百分點左右，但對老百姓而言，利率還是很高。已經發放的房貸，利率大部分要在5%左右。特別是，2016-2021年，商品房市場在高位運行，那時的房貸利率普遍在5%以上。問題是，現在存款和保本理財的利率，普遍低于3%。
比如，5年期定期存款利率普遍在1.5%（零存整取、整存零取）-3%（整存整取）。此前收益比存款高的貨幣基金，其收益在2022年比存款利率還要低。在老百姓眼里，過去銀行理財一直是沒有風險的，但現在也大幅度波動，甚至出現負收益。相對收益更高的資管產品，虧損本金的現象也在2022年不斷出現。沒有比較就沒有傷害，如此一看，房貸利率就很高了。
現在，情況不一樣了，房貸利率變高了，理財收益走低了，自然就會發生從“盡量多申請房貸”到“爭著提前還貸”的逆轉。近期，理財收益一度大幅度下滑，甚至出現破凈的情形，更是引發了大規模的贖回?；氐酱婵钯~戶上的錢怎么處置？老百姓是聰明的，簡單的加減法算得很清晰了，提前還貸是最好的選擇，等于變相理財。而且，還有一個非常重要的觸發因素，就是近期房貸利率動態調整。
根據央行政策，70個大中城市中，有38個城市的首套房貸利率在2023年不設下限了。這70個城市均為人口規模、經濟基本面靠前的城市。全國還有200多個地級市，這些城市大部分的房價在下跌。由此，未來全國絕大多數城市的首套房貸利率取消下限。對存量房貸來說，高利率的弊端更加凸顯。這時，要么還貸款，要么還款后賣房，再買房，騰挪為低利率房貸。
從2022年開始，國內出現了大量“提前還貸”的情況，主要原因有三個：1、害怕自己將來收入減少或失業，提前把房貸給還了；2、投資理財收益率跑不過房貸利率，而且房價也出現了調整，就想著提前把房貸還清。3、之前簽訂的購房合同，房貸利率過高。現在提前把房貸給還清了，這樣就可以把房子給賣掉，再去買套新房，就可以享受到新的房貸利率了。
提前還房貸怎么還最劃算？
1、等額本金 提前還款時機。
等額本金還款，也就是在還等額本金的部分外，還要歸還剩下所有錢的利息。但是隨著還款時間的向后推移，還的利息則是越來越少的。專家測算，當還到全部還款期的1/4時，提前還款最合算。
2、等額本息 提前還款時機。
如果是等額本息還款，還款時間已到貸款期的1/3，這個時候已經還了一半的利息了。想提前還款就要抓緊。如果是等額本息還款已到中期，這個時候已經還了大部分利息，以后還的更多的是本金，提前還款意義不大。
具體有幾種操作方式：
1、全部提前還款。購房者將剩余的全部貸款一次性還清，但是已付的利息是不會被退還的，剩余利息可以免除。
2、部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短，這種方式可以節省較多的利息。
3、部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。這種方式可以減小月供的負擔，但是沒有第二種還款方式省錢。
4、部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短，這種方式節省利息較多。
5、剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。這種方式月供負擔會增加，但是可以減少部分利息，相較于其他幾種還款方式，稍顯不合算。
提前還貸要注意什么?
1、與貸款銀行提前預約。
提前還貸的時間是需要與銀行進行提前約定的，一般情況下您需要提前一個星期到銀行進行這方面的商討。經過銀行的審批，你才能進行提前還貸。
2、違約金問題。
提前還貸款其實是貸款人違背了合同約定，銀行有權利向購房者索要違約金。對于提前還貸，銀行都會收取一定的費用，最常見的就是違約金。不同的銀行對于違約金的收取標準都不一樣，購房者最好先到貸款銀行咨詢一下。一般到了還款后期，如果利息要比違約金少的話就沒必要提前還款了。
3、提前還貸數額有限制。
提前還款也是有誰限制的，不是你說換多少就是多少。一般來說，銀行會對最低還款額進行要求，最低還款額為1萬元，其次，還款數額必須為1萬元的整數倍。
4、提前還貸時間有要求。
提前還款的時間要求也是比較明確，銀行是不允許某些人使用房貸作為短期周轉資金的。所以多數銀行對于提前還貸的時間有要求，比如還貸滿一年后才可申請提前還貸。如果還貸時間不符合要求，那么就無法申請提前還貸了。大家在買房的時候一定不要想著鉆銀行的空子。
5、組合貸款提前還貸要求多。
很多人在申請貸款的時候選擇的是組合貸款，即使用公積金貸款和商業貸款兩種方式。不少購房者采取了組合貸款的方式來買房，本想著提前還貸時先還商業貸款，結果卻被拒了!原因在于組合貸款提前還貸時，不能只還其中一種，必須保持一定的比例。這時候如果您選擇提前還貸的話，一定要向銀行打聽清楚這方面的政策。
6、注意利率。
大家提前還貸無非就是為了少交一些利息，如果在房貸的利率開始下滑的時候，提前還款的話，會很不劃算，這樣你會很吃虧，因為下降的利率，已經抵消你前期的很多壓力了。
提前還貸手續流程
1、借款人先查看貸款合同中對提前還款的要求，注意提前還款是否需要交違約金;
2、給貸款行打電話咨詢提前還款申請時間、所需資料等事項;
3、按照貸款銀行的要求到相關部門提出提前還款申請;
4、借款人攜帶相關資料到貸款行辦理提前還款手續;
5、將提前還款款項存入還款賬戶中，待銀行扣劃，或是直接攜帶現金到貸款行償還。
提前還款銀行故意拖延怎么辦？
用戶要提前還貸是需要先申請的，銀行在收到申請以后會進行審核，并不是立刻就有結果。以房貸為例，一般需要提前一個月，所以要耐心等待。如果貸款合同上面有明確對提前還貸的規定，用戶在滿足條件的前提下對方還是拖著，是可以向總行進行投訴的，如果總行不進行處理也可以投訴到銀保監會。
在申請提前還貸的時候，用戶可以選擇相對適當的時間，比如說年底的時候申請是比較困難的，因為直接關系到業務考核，所以被拖著也是常事。
另外，如果提前還貸需要支付違約金，且相關的成本費用和按期還差不多，那么用戶也可以考慮按期還，準備好的還款金額還可以作為他用，比如說投資之類的，具體根據需求來進行。
銀行為什么不希望提前還貸？
對于銀行來說，放貸就是它的主要收入來源，你提前把貸款還清了，它就會少一筆利息收益。
另外，要是貸款利息漲了也還好，可如果貸款利息降了，原本可以收更多利息的，現在就算把錢再貸出去也只能收到較低的利息了，所以銀行自然不樂意看到貸款人提前還貸。
更何況，房貸也是銀行的所有貸款中利率相對較高、安全性也相對較高的貸款。因為大多數的房貸都是期限較長的貸款，所以貸款利率相對要高一些。
而房貸又屬于有抵押的貸款，就算是房子爛尾了，貸款人仍然得繼續還貸，所以對銀行來說風險較小，因此也不希望貸款人把貸款提前還清。
當然，銀行也不會阻止貸款人提前還貸，最多也就是收一些違約金，一般違約金不會超過提前還貸金額的1%，也不算是很多。
