1、產權受限：產權年限只有40年或50年，而且使用權期滿后“非住宅建設用地土地使用權”不能自動續期。
2、不能落戶：無法遷入戶口，影響教育資源。
3、生活成本高：公寓是商水商電，生活成本相對較高。
4、貸款要求高：貸款也更嚴苛，首付需50%左右，且不能公積金貸款。
購買商住樓的缺點：
1、產權限制
商住房的產權一般只有40年或50年，而且使用權期滿后，“非住宅建設用地土地使用權”，不能自動續期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。
2、不能入戶
大部分的商住房都無法遷入戶口，小孩入學讀書比較麻煩，未來剛需接盤的少。
3、賣出時交易稅費高
商業地產過戶時需要繳納各種各樣的稅費，其中個人所得稅是必征的，不像住宅可以在”滿五唯一“的情況下免除，契稅目前按3%征收。
4、生活成本較高
商住樓都是商水商電，水電要比住宅標準高不少。且大部分商住樓都不通燃氣，物業費也比住宅樓貴，所以生活成本相對較高。
5、貸款受限
商住房無法享受普通商品住宅的稅費優惠，首付需50%左右，且貸款期限最高為10年，貸款利率為普通住宅的1.1倍。最關鍵的是，商住樓是不能申請公積金貸款的。
6、居住體驗相對較差
商住房多數以塔樓為主，戶型大多都比較小，通風和采光條件都略有不足。另一方面，由于“商”“住”混合，人員比較復雜。
7、公攤面積大
由于商住樓一般都會有底商的，底商的存在就占用了底部幾層的面積。在相同樓層的商住樓和住宅樓里來說，住宅樓可以有更多的住宅面積。但是商住樓的底商當中還有上到住宅部分的核心筒，這部分面積會分攤到樓上的住宅部分，這樣一來就造成了商住樓的公攤面積會大于住宅樓。
公寓與商品房有什么區別？
1、功能不一樣：公寓也可以說是商住房，從這個上面就可以看出來公寓的功能了，公寓是可以作為商用和住宅兩種功能的，商品房就只有住宅這個功能了，功能有著差別，在其他方面也是會有更大的差別。
2、產權時間不一樣：公寓和商品房的產權時間是有比較大的差別，我們都是知道商品房產權時間時70年，公寓的產權時間只有40年左右，這個產權時間是要比商品房少了幾十年的，可能產權時間剛剛看不出來，但是等到產權時間到期之后就可以看出時間了，產權時間到期后是需要續費了，公寓到期時間比較早，也就意味著需要多交幾十年的錢。
3、買房限制不一樣：公寓對于買房的限制是比較小的，公寓是不受到戶籍的影響，但是商品房是會受戶籍和條件的影響，限制條件越多，意味著買房是會更加困難的，買到商品房是比較困難的，這也是公寓越來越受歡迎的原因之一了。
4、房子戶型不一樣：雖然公寓和商品房都是用來居住的房子，但是戶型也是有差別的，商品房的戶型是比較多的，比如說一室一廳、三室一廳等等，大多都是50平米以上的住宅房子，公寓戶型常見戶型有兩居室或者復式戶型，戶型不一樣，在裝修成本、生活成本等等方面都是不一樣的。
