1、產權不同：棚改房不是完全產權，為劃撥地，再次交易需補繳土地出讓金，而商品房是完全產權。
2、質量不同：棚改房建設利潤有限，如果建筑商偷工減料，監管不利，質量會比商品房差很多。
3、交易受限：棚改房交易時間有規定，而商品房沒有。
4、用途不同：棚改房主要給安置對象使用，而商品房沒有限定出售對象。
棚改房是什么意思？
指棚戶區內將要被改造拆遷的住房，是依法擁有被拆遷房屋的所有權；另一層含義只是指棚戶區改造后建設的住房。棚改房是我國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。棚戶改造是指城市建成區范圍內、平房密度大、使用年限久、房屋質量差、治安和消防隱患大、環境衛生臟、亂、差的區域及“城中村”等。
棚改房和商品房的區別
1、棚改房的土地是國家劃撥的，然后由區人民政府負責調度資金，并且組織居民們進行拆遷工作，以及提供相關的補償安置，所以棚改房是屬于經濟適用房的一種，假如想要上市進行銷售和轉讓交易，那么房屋就必須要滿足一定的條件。而商品房的土地是由開發商自己出資購買的，因此開發商可以任意規定商品房的價格并且銷售出去。
2、假如棚改房的被拆遷人選擇的是補償方式，那么補償計算方式是：被補償的總金額=即將被拆遷房屋的評估金額+棚改房拆遷價格+補貼金額+面積補貼金額+搬遷補助費和臨時安置補助費。
1）棚改房的即將被拆遷的房屋評估金額的計算方式是：即將被拆遷房屋的評估單價×即將被拆遷房屋的建筑面積。
2）棚改房拆遷價格的補貼金額的計算方式是：被拆遷房屋的評估金額×增加比率。假如即將被拆遷的房屋實際面積<25㎡，那么增加比率就是40%；假如25㎡≤即將被拆遷的房屋實際面積<33㎡，那么增加比率就是35%；假如即將被拆遷的房屋實際面積>45㎡以上，那么增加比率就是20%到25%左右。
3、假如棚改房的被拆遷人選擇的是棚改房拆遷房屋回遷安置的，那么即將被拆遷的房屋實際面積就按照標準戶型大小來安置，實行的標準是“拆一還一”，并且沒有找差價；假如即將被拆遷房屋的拆遷面積大于被改造的房屋面積，那么就需要增加相應的多余面積的金額，若超過標準戶型建筑的，要根據該商品房的銷售價格來計算對應的金額。
4、棚改房中沒有戶籍的房產也能夠擁有棚改房的拆遷補償的。沒有戶籍的房產指的是以前違規建造或者是自己任意建造的自有住房，房屋是沒有房屋產權證的。本來是不應該給予補償的，但是我們國家的《中華人民共和國城市規劃法》規定：以前自建自住的獨立房屋，房屋的權利人擁有拆遷區域的正式戶口又沒有其它地方可以居住的，那么棚改房拆遷時應該給予一定的補償，補償金額由專業的評估機構來決定。
