貸款總期前三分之一提前還款最佳。等額本息貸款前期利息占大頭，越到后來(lái)，本金占的比重越大，也就是說(shuō)，如果就剩30期了，后面的基本就是本金，提前還款沒(méi)有多大的意義；如果已經(jīng)還了還款期的2/3，就別提前了；如果在2/3前，可以考慮提前，越早越好。
什么是等額本金，什么是等額本息？
等額本息，簡(jiǎn)單理解就是在還款期限內(nèi)每個(gè)月償還同等額度的貸款（包括本金跟利息），至于每個(gè)月的還款額度，銀行會(huì)有一個(gè)公式，通過(guò)公式計(jì)算之后，把資金占有時(shí)間產(chǎn)生的利息綜合計(jì)算之后，再加上本金平均下來(lái)之后就是每個(gè)月的還款額度。等額本息的計(jì)算公式：每月還款額=[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數(shù)]÷[（1+月利率）^還款月數(shù)－1]，因?yàn)榈阮~本息這個(gè)公式計(jì)算比較復(fù)雜，在這我們就不作過(guò)多解釋。
等額本金，等額本金就比較好理解，那來(lái)說(shuō)就是把還款的本金平分到每個(gè)月上，每個(gè)月的本金都是一樣的，而利息則按照每個(gè)月剩余本金計(jì)算。其計(jì)算公式如下：每月還本付息金額=（本金/還款月數(shù)）+（本金-累計(jì)已還本金）×月利率。
等額本金跟等額本息有哪些區(qū)別？
1、利息總額不同
同樣的期限，等額本息的利息要比等額本金高出不少。我們以100萬(wàn)貸款30年，貸款利率4.9%為例：
等額本息要支付的利息總額是910616元。
等額本金要支付的利息總額是737041元。這個(gè)利息要比等額本息少173575元。
2、還款壓力不同
等額本金前期每個(gè)月要還的額度比較多，但是越往后面還款的額度越來(lái)越少，所以前期還款壓力大，后期還款壓力小。而等額本息每個(gè)月還款額度都一樣，所以壓力適中。
我們上面所列舉的這個(gè)例子，等額本息每個(gè)月的還款額是5307元；而等額本金第1個(gè)月要還6861元，以后每個(gè)月都減少11.34元，最后一個(gè)月只需要還2789元即可。
3、提前還款成本不同
等額本金前期還本金比較多，而等額本息前期還的利息比較多。所以如果大家考慮提前還款的話，貸款時(shí)間越短，那等額本金比等額本息更劃算。
買(mǎi)房貸款應(yīng)該貸多少年比較劃算？
需要根據(jù)買(mǎi)房人不同的收入和自身經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)討論。如果貸款人的收入穩(wěn)定且比較高的話，則適合選擇短期貸款，時(shí)間越短利息越少。而收入不穩(wěn)定或低收入人群，則選擇年限較長(zhǎng)的房貸比較劃算。
具體的可以根據(jù)以下情況界定:
1、個(gè)人住房申請(qǐng)貸款的最長(zhǎng)期限為30年;
2、個(gè)人商業(yè)用房申請(qǐng)貸款的最長(zhǎng)期限為10年;
3、男士年齡不超過(guò)60歲，女士年齡不要超過(guò)55歲。
一般來(lái)說(shuō)，貸款期限越長(zhǎng)，每月還款額越少；貸款期限越短，每月還款額越高。如果購(gòu)房者的收入比較穩(wěn)定且相對(duì)較高的話，則適合選擇短期貸款，時(shí)間越短利息越少，對(duì)于只是為了暫時(shí)周轉(zhuǎn)的高收入人群來(lái)說(shuō)，這樣可以節(jié)省下不少房貸利息。而收入不穩(wěn)定或低收入人群，需要考慮到自身的收入，這樣年限拉長(zhǎng)會(huì)比較劃算一些。
雖然選擇房貸年限與購(gòu)房者的自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力密切相關(guān)，但是根據(jù)現(xiàn)在的房貸利率來(lái)算，正常的情況下，一般建議購(gòu)房者選擇15-20年的還款年限，這中情況下支付的利息總額相對(duì)比較合理，如果選擇30年，按現(xiàn)在的利率來(lái)算，利息會(huì)超過(guò)貸款總額；如果選10年，則購(gòu)房者會(huì)面對(duì)較大的購(gòu)房壓力。
