動遷安置房和商品房是中國房地產市場中兩種常見的房屋類型，它們在性質、價格、產權、購房資格等方面都有顯著區(qū)別。本文將深入探討動遷安置房和商品房的區(qū)別，并結合當前國情分析其對購房者的影響。
一、動遷安置房定義及特點
動遷安置房是指政府在進行城市規(guī)劃、基礎設施建設等公共工程時，對被拆遷居民進行補償和安置而建設的房屋。其主要目的是解決拆遷居民的住房問題，使其能夠在原有社區(qū)或相近地區(qū)繼續(xù)生活。
1、性質
動遷安置房的基本性質是作為拆遷補償物，它不是商品，而是一種特定用途的住房。其產權通常是由政府或開發(fā)企業(yè)與被拆遷戶共同持有，居民在一定年限后可以進行產權轉移，但通常會受到一些限制。
2、價格
動遷安置房的價格通常低于市場價格，因為其建設成本由政府或開發(fā)企業(yè)承擔，目的是為了安置被拆遷居民。因此，相較于商品房，動遷安置房的購房門檻較低，適合經濟條件較差的家庭。
3、購房資格
動遷安置房的購房資格通常是限定的，只有被拆遷居民或特定人群才有資格購買。這是為了確保動遷安置房的主要功能是安置被拆遷居民，而不是用于市場交易。
4、產權及交易限制
動遷安置房通常在一定年限內不得上市交易，這個年限各地規(guī)定不同，通常為5年或更長。這一規(guī)定旨在防止投機行為，確保動遷安置房用于其原本的安置目的。
二、商品房定義及特點
商品房是指由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的，面向市場銷售的普通住宅。商品房的主要目的是盈利，其價格由市場供需關系決定，適用于所有符合購房條件的公民。
1、性質
商品房是完全市場化的商品，其產權單一明確，即購房者在繳納房款后獲得完全產權，可以自由買賣、出租、繼承等。
2、價格
商品房的價格由市場供需決定，通常較高，特別是在一線和二線城市，住房價格持續(xù)上漲，購房壓力較大。市場價格受到地段、配套設施、開發(fā)商品牌等多種因素影響。
3、購房資格
商品房的購房資格相對寬松，符合當地限購政策的公民均可購買。一些城市對外地戶籍的購房者有一定限制，如需提供社保證明或納稅證明，但總體而言，商品房市場開放性較高。
4、產權及交易自由
商品房的產權明晰，購房者擁有完全產權，沒有年限限制，可以隨時上市交易。這使得商品房在投資和流通方面具有較大的靈活性和自由度。
三、動遷安置房與商品房的比較
1、價格比較
動遷安置房的價格明顯低于商品房，這是因為其主要目的是安置而非盈利。商品房的價格則由市場決定，通常較高，特別是在大城市，其價格高企。
2、產權比較
動遷安置房的產權在初期通常是部分產權或有限產權，只有在滿足一定年限和條件后才能轉為完全產權，并進行自由交易。而商品房一旦購買，產權即為完全產權，購房者擁有完全的處置權。
3、交易限制
動遷安置房在一定年限內不得上市交易，這是為了防止投機行為，確保其主要用于安置。而商品房沒有這類限制，可以隨時上市交易，具有較高的流動性和市場價值。
4、社區(qū)配套設施
動遷安置房由于其建設目的，通常在配套設施上不如商品房。例如，教育資源、商業(yè)配套、社區(qū)環(huán)境等方面可能存在一定差距。而商品房通常會有完善的配套設施，以吸引購房者。
5、社會影響與政策支持
動遷安置房的建設和分配涉及到政府的政策支持，它在一定程度上緩解了城市中的住房問題，特別是對于低收入家庭和被拆遷居民而言，提供了重要的住房保障。而商品房則更多依賴市場機制，其發(fā)展受政策調控和市場需求的雙重影響。
四、當前國情下的思考
房地產市場在過去幾十年中經歷了快速發(fā)展，城市化進程加快，住房問題成為社會關注的焦點。在這一背景下，動遷安置房和商品房作為兩種重要的住房形式，各自發(fā)揮著不同的作用。
1、動遷安置房的社會意義
動遷安置房在中國的城市更新和基礎設施建設中起到了重要作用。它不僅解決了被拆遷居民的住房問題，還在一定程度上緩解了城市住房供需矛盾。政府通過動遷安置房政策，確保了城市建設的順利進行，同時維護了社會穩(wěn)定。
2、商品房的市場化作用
商品房作為市場經濟下的重要商品，推動了房地產市場的發(fā)展。商品房的多樣性滿足了不同層次消費者的需求，促進了城市的經濟發(fā)展和人口流動。同時，商品房市場也存在著價格波動、投機行為等問題，需要政府通過政策調控加以規(guī)范。
3、政策調控與市場平衡
相關部門對房地產市場進行宏觀調控，以維持市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展。動遷安置房與商品房的協(xié)調發(fā)展，是政府調控的重要內容。通過保障性住房政策，政府在一定程度上平衡了市場供需，促進了房地產市場的良性循環(huán)。
4、未來展望
未來，隨著城市化進程的進一步推進，動遷安置房和商品房將繼續(xù)發(fā)揮各自的重要作用。相關部門需要在政策上進一步完善，確保動遷安置房的公平分配和有效利用，同時通過市場調控，促進商品房市場的健康發(fā)展。
動遷安置房和商品房作為房地產市場中的兩種重要住房形式，各自有著不同的特點和作用。動遷安置房主要解決被拆遷居民的住房問題，具有價格低廉、購買資格限定、產權有限等特點；商品房則面向市場銷售，價格由市場供需決定，產權明晰、交易自由。這兩種住房形式共同推動了城市的發(fā)展和居民的生活改善。
