在房地產市場的買賣過程中，特別是對于初次購房者或者外來投資者而言，“網簽價”和“成交價”這兩個術語可能會帶來困惑。本文將詳細解釋這兩個概念的區別，并結合實際情況，深入探討其內涵和對房地產市場的影響。
一、什么是網簽價？
網簽價，即“網上簽約價格”，指的是在房地產交易過程中，買賣雙方通過房產管理部門的網上簽約系統，正式簽署購房合同并進行備案的價格。房地產交易的網簽價是通過政府的房地產交易管理系統進行備案的，這一系統的存在旨在提高交易透明度，防止一房多賣，保護買賣雙方的權益。
網簽價的主要特點包括：
• 官方備案：網簽價需要在政府的房地產交易管理系統中進行備案，具有法律效力。
• 公開透明：網簽價對外公開，可以被公眾查詢到，這有助于市場信息透明化。
• 交易保護：一旦網簽價備案成功，房產的交易信息將受到保護，避免重復交易等風險。
二、什么是成交價？
成交價，顧名思義，是指房地產買賣雙方最終達成交易的實際價格。一般來說，成交價是在買賣雙方談判后，達成一致并簽訂合同后實際支付的金額。
成交價的主要特點包括：
• 實際支付：成交價是買方最終支付給賣方的金額，是實際發生的交易價格。
• 市場反映：成交價能夠更真實地反映市場供需關系，因為它是市場行為的直接結果。
• 相對靈活：成交價可以在買賣雙方的協商中調整，具有一定的靈活性。
三、網簽價與成交價的差異及其背后的原因
在實際操作中，網簽價和成交價并不總是一致的，尤其是在中國的一些房地產交易中，這兩者之間可能存在較大差異。以下是幾種常見的情況及其原因：
1、避稅需求
房地產交易涉及的稅費較多，包括契稅、增值稅、個人所得稅等。這些稅費通常是根據網簽價或成交價的一定比例計算得出。為了減少稅費支出，買賣雙方有時會在網簽時故意壓低網簽價，而實際成交價則高于網簽價。這種情況下，網簽價與成交價之間的差異實際上是為了降低稅費的支出。
2、貸款需求
大部分購房者在買房時會選擇通過銀行貸款，而貸款額度通常是根據房屋的評估價或網簽價來確定的。有時，買賣雙方會為了獲得更高的貸款額度，而將網簽價定得比實際成交價高。這種情況下，網簽價高于成交價，目的是為了滿足貸款的要求。
3、市場調控
為了控制房價過快上漲，相關部門有時會采取一些調控措施，比如限購限價政策。在這種情況下，網簽價可能會受到政策的約束，不能反映真實的市場價格。而成交價則是買賣雙方根據市場行情協商的結果，可能會高于或低于網簽價。
四、網簽價和成交價對市場的影響
網簽價和成交價的不同，不僅影響著買賣雙方的切身利益，也對整個房地產市場產生深遠影響。
1、市場透明度
網簽價的存在提高了房地產市場的透明度，使得市場信息公開化、透明化，有助于調動市場的有效性。然而，如果網簽價和成交價之間存在較大差異，實際市場情況可能會被掩蓋，導致市場信息失真，影響市場參與者的判斷和決策。
2、稅收管理
網簽價的備案制度有助于政府稅收的征管，確保稅費的合理征收。然而，如果買賣雙方通過調低網簽價來避稅，政府的稅收收入可能會受到影響，進而影響公共財政的穩定性和公平性。
3、信貸風險
銀行在發放住房貸款時，通常會以網簽價作為參考依據。如果網簽價高于實際的成交價，銀行可能會高估房產的價值，增加信貸風險。在房地產市場波動時，高估的房產價值可能導致貸款風險增加，甚至引發金融系統的不穩定。
五、如何應對網簽價與成交價的差異？
1、政策完善
相關部門可以完善現有的稅收和信貸政策，確保網簽價和成交價的一致性。例如，可以加強稅收管理，嚴格審核網簽價與實際成交價的合理性，防止避稅行為。同時，還可以優化信貸政策，確保銀行在發放貸款時，對房產的真實價值有準確的評估。
2、市場監管
相關部門應加強對房地產市場的監管，確保信息透明、市場公平。例如，可以通過大數據技術，對網簽價和成交價進行比對和分析，發現異常情況及時干預，防止市場操縱和信息失真。
3、買賣雙方自律
買賣雙方應當樹立誠信交易的理念，遵守法律法規，真實反映交易價格。避免為了短期利益而進行虛假網簽價備案，損害自己的長期利益和市場的健康發展。
網簽價和成交價是房地產市場中兩個重要但不同的概念，它們在交易過程中各有其功能和作用。了解這兩者的區別，對于買賣雙方準確把握交易流程，合理規避風險具有重要意義。同時，相關部門也應進一步完善政策，加強監管，確保房地產市場的健康發展和交易的公平公正。只有在各方共同努力下，房地產市場才能實現長期穩定和繁榮。
