隨著城市化進程的加速和人口流動的增加，租房市場日益活躍。然而，隨之而來的租房糾紛也層出不窮，其中“房租到期租客不搬走”的情況尤為常見。這種情況不僅讓房東面臨經濟損失，還可能引發法律爭議。那么，當房租到期后租客拒絕搬離時，房東該如何應對？是否可以采取強制措施騰退房屋？
一、租房問題的法律背景
房屋租賃關系主要受《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）以及相關司法解釋的約束。《民法典》于2021年1月1日正式實施，其中租賃合同的相關規定主要集中在第703條至第726條。這些條款明確了房東（出租人）和租客（承租人）在租賃關系中的權利與義務。
根據《民法典》第721條，“租賃期限屆滿，承租人應當返還租賃物。”這意味著，當租約到期時，租客有義務將房屋歸還給房東。如果租客拒不搬離，實際上構成了對房東物權（所有權）的侵害。然而，房東的應對措施并非毫無限制，而是必須在法律允許的范圍內進行。
此外，《民法典》第707條規定，“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。”實踐中，大多數房屋租賃合同都是書面的，且會明確約定租期、租金支付方式以及到期后的處理方式。這些合同條款為解決糾紛提供了重要依據。
二、租客不搬走的常見原因及房東的初步應對
租客在租約到期后拒絕搬離，可能出于多種原因，例如：
1. 經濟困難：租客可能因無力支付新租房的費用而選擇賴在原處。
2. 尋找新住處困難：特別是在一線城市，租房市場競爭激烈，租客可能一時找不到合適的替代住所。
3. 故意拖延：部分租客可能試圖通過拖延時間來爭取更多利益，例如要求房東退還押金或賠償。
4. 合同爭議：租客可能認為合同未到期，或者對續租問題存在誤解。
面對這種情況，房東的第一步通常是溝通協商。房東可以書面或口頭通知租客，提醒其租約已到期，要求其在合理期限內搬離。同時，房東應保留相關證據，例如通知的發送記錄（短信、微信、郵件等）或租客的回復。這些證據在后續可能涉及的法律程序中至關重要。
如果協商無果，房東需要評估是否采取進一步行動。在此之前，房東應明確一點：私自采取強制措施（如換鎖、搬走租客物品）是非法的。根據《民法典》第235條，“侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以依法請求損害賠償，也可以依法請求承擔其他民事責任。”但這并不意味著房東可以直接以“自助行為”強制騰退房屋。《治安管理處罰法》第36條也規定，未經允許擅自進入他人住宅可能構成違法行為，甚至可能觸及刑法中的“非法侵入住宅罪”。
三、房東的合法救濟途徑
當協商無效時，房東可以通過以下合法途徑解決問題：
1. 向法院提起訴訟
根據《民法典》第721條和第722條，租約到期后租客拒不返還房屋，房東有權向人民法院提起訴訟，要求租客騰退房屋并支付占用期間的使用費。訴訟流程如下：
• 準備材料：房東需提交租賃合同、租約到期證明（如書面通知）、租金支付記錄等證據。
• 立案：向房屋所在地的人民法院提起民事訴訟，通常屬于基層法院管轄。
• 審理與判決：法院會根據合同約定和事實情況判決租客是否應騰退房屋。如果勝訴，法院會出具民事判決書。
• 強制執行：若租客仍不履行判決，房東可申請法院強制執行，由法院依法清退租客。
訴訟的優勢在于程序合法，結果具有強制力。然而，缺點是耗時較長，通常需要數月甚至更久，尤其是在租客提出抗辯的情況下。
2. 申請支付令
如果情況涉及除拒絕騰空外的未付租金，房東還可以考慮根據《民事訴訟法》（第214條）申請支付令。這是一個比訴訟更快的過程，要求房東提交債務證據（例如，根據租賃協議未支付的租金）。如果承租人在15天內沒有提出異議，則付款令可執行。然而，這種方法只涉及金錢索賠，不能直接解決騰空房屋的問題。
3. 報警求助（報警）
如果租客的行為已經構成明顯的違法行為（如威脅房東、損壞房屋），房東可以報警處理。根據《治安管理處罰法》第23條，擾亂公共秩序或非法侵入他人住宅的行為可能面臨行政處罰，甚至刑事責任。然而，單純的租約到期不搬離通常被視為民事糾紛，警方可能不會直接介入，而是建議房東通過法律途徑解決。
四、房東是否可以強制騰退房屋？
明確來說，房東無權私自強制騰退房屋。在我國法律體系下，私人不得以“自力救濟”的方式直接行使權利。例如，房東擅自換鎖、切斷水電或搬走租客物品，不僅可能被租客反訴侵權，還可能面臨行政或刑事責任。《民法典》第117條規定，“為了維護合法權益，請求停止侵害、排除妨礙、消除危險的，可以采取合理的措施。”但這里的“合理措施”并不包括擅自進入房屋或強制驅逐租客。
最高人民法院的相關司法解釋也明確指出，租賃合同到期后，承租人無正當理由拒不返還租賃物的，出租人只能通過司法程序主張權利，而非私自采取行動。例如，在“王某某訴李某某租賃合同糾紛案”（最高法指導案例）中，法院判決房東因擅自換鎖導致租客損失的，需承擔賠償責任。
五、如何避免類似糾紛？
為避免“租約到期租客不搬走”的情況，房東可以采取以下預防措施：
1. 簽訂明確的書面合同：合同中應明確租期、到期后搬離的義務以及違約責任。
2. 收取押金：押金可作為履約擔保，到期后用于抵扣可能的損失。
3. 提前通知：在租約到期前1-2個月書面通知租客，提醒其搬離。
4. 保留證據：保存租賃合同、租金支付記錄、通知記錄等，以備不時之需。
六、租客的權利與義務
值得注意的是，租客在租約到期后并非完全沒有權利。如果租客認為房東存在違約行為（如未履行維修義務、房屋存在安全隱患），可能以此為由主張繼續居住。但根據《民法典》第714條，這種情況下租客需及時通知房東并提供證據，否則可能喪失相關權利。
此外，若租約到期后雙方未明確終止租賃關系，且房東繼續接受租金，法律可能推定租賃關系以原條件繼續存在（《民法典》第732條）。這意味著房東若想終止關系，需提前通知租客，通常為一個月（短期租賃）或六個月（長期租賃）。
在當前法治日益完善的情況下，無論是房東還是租客，都應增強法律意識，依法行事。只有在法律框架內解決問題，才能實現雙方的權益平衡，避免不必要的損失。
