房屋的使用年限是以土地證的時間來計算的，土地證的時間是從開發商購買土地的當天開始計算的，一般開發商從拿地到交付買受人使用基本上市2年左右，所以房屋拿到后就只剩下68年的使用年限了，土地年限到期后會有有關部門來評估建筑物是否能正常使用，如果不能使用的話會收回土地并賠償產權人，如果能使用的話就讓產權人繳納些土地出讓金就可以繼續使用了。
房產證上怎么看房齡？
購房者能看到的房產證上的日期，是指辦理完過戶和房產證的發證當天的日期，是不能準確反映房齡的，是不能作為查詢房齡的依據。房齡是指自房屋竣工驗收合格之后交付使用之日起開始計算，二手房房齡當然也是如此，意思就是從開發商交房那天起，就開始計算房齡了。
1、到房產管理部門查檔：
房齡是可以查詢的，從房產商拿地建房開始，就會有相應的產權部門進行產權登記，房產部門的房屋信息最準確的，因此這也是最靠譜的方法了。
但對于買家來說比較困難，需要由賣家帶上產權證等相關證件，到房產交易中心查詢。就是因為費時費力，所以很多賣家都不愿意配合，尤其是在沒拿到定金之前。盡管房齡會影響貸款，但是買家需要查詢也得等到簽過合同進入貸款階段才行，也就是說，如果賣家不主動配合，那么買家只有在完成了交易手續后才能到房管局查詢。
2、合同中規定房齡：
購房者可以在房屋買賣合同中將房齡以及違約條款約定好，如果房屋的實際建造年限與房東所提供的不符合，就可以要求賣方承擔違約責任。
3、從未轉手過的二手房可以查看產權證：
從產權證的辦理時間大致能推斷出房屋時間的年限，如果是商品房，一般情況下可由產權辦理時間向前推一兩年時間，如果是單位房則時間更長，最少前推兩三年時間。
4、觀察法：
這種方法只能大體估計房屋年齡，如果是新裝飾過的房屋，可進入廚房、衛生間觀察，因為廚衛的裝修比較難改，一般從廚衛的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代。此外，由于地板的裝修不易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。
