買二手房交首付的時(shí)間并沒(méi)有明確的規(guī)定，通常為面簽后到過(guò)戶前這段時(shí)間支付首付款。為了保障交易資金的安全，許多人在支付首付款時(shí)都會(huì)做資金監(jiān)管，通常情況是在過(guò)戶前3個(gè)工作日把首付存入監(jiān)管賬戶，等待房子完成過(guò)戶后，售房方才能收到這筆首付款。
二手房首付和新房首付的區(qū)別？
二手房貸款首付比例和新房的規(guī)定相同，但很大的區(qū)別是，二手房貸款一般采用評(píng)估價(jià)，而評(píng)估價(jià)一般只有成交價(jià)的80％-90％，所以二手房的貸款額度比新房低，首付要高出一部分。
什么是成交價(jià)?
成交價(jià)就是指買賣雙方商定后的實(shí)際買賣價(jià)格，比如，一套房子賣房人報(bào)價(jià)102萬(wàn)，買房人通過(guò)各種方式砍掉2萬(wàn)，后以100萬(wàn)的總價(jià)成交了。這100萬(wàn)就是房屋實(shí)際的成交價(jià)格，102萬(wàn)是房主的報(bào)價(jià)。
什么是評(píng)估價(jià)?
買二手房向銀行申請(qǐng)商業(yè)貸款時(shí)，銀行出于安全考慮，會(huì)對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估。銀行會(huì)結(jié)合待評(píng)估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、房齡、其它特征因素等等，計(jì)算出該房屋相對(duì)科學(xué)合理的市場(chǎng)參考價(jià)。
成交價(jià)與評(píng)估價(jià)和首付有什么關(guān)系?
二手房的貸款額度，與評(píng)估價(jià)的高低有關(guān)。如果二手房首付比例為30%，則可貸款額度為評(píng)估價(jià)的70%。評(píng)估價(jià)越高，能夠從銀行貸款到的錢就越多。
貸款額度與首付款的總和即為二手房的成交價(jià)，二手房的成交價(jià)格減去可貸款額，即為二手房的凈首付款。也就是或，可貸款額越大，二手房?jī)羰赘犊罹驮缴佟?/p>
一手房首付計(jì)算方式：
首付款=總房款-客戶貸款額
貸款額=合同價(jià)(市場(chǎng)價(jià))×80%(首次貸款額度可達(dá)80%)
二手房首付計(jì)算方式：
凈首付款=實(shí)際成交價(jià)-客戶貸款額(凈首付款：不包括國(guó)家稅費(fèi)和中介服務(wù)的首付款)
貸款額=二手房評(píng)估價(jià)×80%(首次貸款額度可達(dá)80%)
貸款額估算方式，可用合同價(jià)×85%，預(yù)估出大致評(píng)估價(jià)格。
二手房按揭貸款流程
1、確定按揭服務(wù)公司和貸款方案
借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務(wù)公司，并向按揭服務(wù)公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。
2、查詢公積金
與賣方確定購(gòu)房意向后，借款人提供公積金賬號(hào)，由按揭服務(wù)公司進(jìn)行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。
3、簽訂房屋買賣合同
借款人與賣方必須簽訂房屋買賣合同。
4、準(zhǔn)備貸款資料，審核貸款資質(zhì)。按揭服務(wù)公司協(xié)助借款人按照銀行要求準(zhǔn)備貸款資料，有的房屋需要由指定的評(píng)估公司進(jìn)行房?jī)r(jià)評(píng)估，并且由按揭服務(wù)公司進(jìn)行初步審核。
5、簽貸款協(xié)議，公證，保險(xiǎn)
按揭服務(wù)公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過(guò)后，按揭服務(wù)公司將安排借款人與銀行簽訂貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時(shí)收取費(fèi)用，包括房屋保險(xiǎn)費(fèi)等。
6、辦理房屋過(guò)戶和抵押手續(xù)
借款人到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過(guò)戶和抵押手續(xù)，并將抵押收件收據(jù)通過(guò)按揭服務(wù)公司交貸款銀行。
7、辦理房產(chǎn)證和抵押證明
貸款人的房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)利證明辦出后，按揭服務(wù)公司將您的房產(chǎn)證復(fù)印件和他項(xiàng)權(quán)利證明原件交銀行。
8、銀行放款
這是最終想達(dá)到的目的，也是貸款成功的最后一步。銀行在收到借款人的以上兩證后，按揭服務(wù)公司將所貸金額發(fā)放給借款人。
