房地產(chǎn)市場長期以來一直是經(jīng)濟增長的重要引擎之一，但也面臨著諸多的挑戰(zhàn)和爭議。近年來，市場泡沫、高杠桿率和價格波動等問題不斷引發(fā)公眾和政府的關(guān)注。在這樣的背景下，國投證券首席經(jīng)濟學家高善文在中國金融四十人論壇上的發(fā)言，為我們提供了一個全新的視角，以理解當前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與未來。
二手房市場的逆勢增長
根據(jù)高善文的分析，二手房市場并未如外界普遍預期的那樣糟糕。他指出，盡管受到多重因素的影響，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了短暫的泡沫化價格修正，但并沒有出現(xiàn)泡沫破裂的情況。這一點從2023年的二手房交易量可以看出一斑，該年度的交易量達到18099萬平方米，同比增長33%，創(chuàng)下歷史新高。
值得注意的是，全國房地產(chǎn)交易量中，二手房占比達到37%。即便在去年全國所有的房地產(chǎn)交易量增長為零的假設(shè)下，二手房交易量的增長仍然達到15%，體現(xiàn)了二手房市場的強勁動力。
價格調(diào)整：短期泡沫還是長期趨勢？
高善文提出，我國樓市在2020年達到階段性頂峰后經(jīng)歷的是一個短暫的泡沫化價格修正。這種修正并非一蹴而就，而是在一段時間內(nèi)逐步展開。尤其是在一線城市，如深圳、上海和北京的二手房價格已經(jīng)回落到2019年的水平。對于二線城市而言，住宅估值則回到了2016-2017年的水平。
這樣的價格調(diào)整是否意味著房地產(chǎn)市場即將進入一個全新的平衡狀態(tài)？高善文認為，隨著2023年人口增長回到或略低于疫情前的水平，正常需求的增長將為市場提供支撐。他預計，到2023年，二手房價格的調(diào)整將基本完成，表明住宅市場經(jīng)歷的是短暫的泡沫化價格修正，而非泡沫破裂。
一手房市場面臨的挑戰(zhàn)
盡管二手房市場顯示出復蘇的跡象，但高善文也指出，一手房市場仍面臨著較大的壓力。他建議，政府應取消對一手房價格下跌的干預，讓價格充分下跌以刺激需求，從而使市場功能得以恢復。
房地產(chǎn)泡沫修正還是市場轉(zhuǎn)型？
高善文的觀點為我們提供了一個理性且深入的分析框架，以理解當前房地產(chǎn)市場的復雜性和動態(tài)變化。二手房市場的逆勢增長和價格調(diào)整的完成表明，盡管市場仍面臨諸多挑戰(zhàn)，但基本面的穩(wěn)定性并未受到根本性的影響。
未來，房地產(chǎn)市場是否能夠?qū)崿F(xiàn)健康、持續(xù)的發(fā)展，將取決于政策制定者如何平衡市場力量與政策干預，以及如何應對人口結(jié)構(gòu)變化、消費者需求變化等深層次的社會經(jīng)濟因素。而對于投資者和消費者而言，了解市場趨勢，保持謹慎樂觀的態(tài)度，將是應對未來市場波動的關(guān)鍵。
