房地產市場的高速發展伴隨著大量購房者通過貸款購置房產。然而，隨著經濟環境變化、個人收入波動或房價下跌，一些購房者發現自己無力償還房貸，進而產生“能不能退房”的疑問。對于飽受房貸困擾的購房者而言，有什么方法可以解決這些燃眉之急嗎？
一、房貸的法律與現實背景
1. 房貸的法律性質
購房貸款本質上是一種抵押貸款，借款人與銀行簽訂《借款合同》和《抵押合同》。根據《中華人民共和國民法典》，房屋作為抵押物，當借款人無法按時還款時，銀行有權依法處置抵押物（即房屋），以收回貸款本息。與許多發達國家不同，我國的房貸并非有限責任制，而是無限責任制。這意味著，如果房屋拍賣后的價值不足以覆蓋剩余貸款，銀行可繼續追索借款人名下的其他資產，甚至要求其持續償還債務。
2. 退房的法律依據
“退房”在法律上通常指解除購房合同，但這僅適用于特定情形，例如開發商違約（如房屋質量嚴重不符、未按時交付等）。對于已交付并辦理貸款的房屋，購房者因無力還貸而要求退房，法律并不支持單方面解除合同。《商品房買賣合同》及貸款合同中通常明確規定，購房者需按時履行還款義務，否則將承擔違約責任。因此，在正常情況下，買房后因還不起貸款而退房是不可行的。
3. 棄房斷供的現實情況
“棄房斷供”指的是購房者主動停止償還房貸，任由銀行收回房屋。這種情況近年來有所增加，尤其在房價下跌、貸款余額高于房屋市值的“負資產”情形下。然而，由于我國沒有個人破產制度，棄房斷供并不能徹底解決問題，反而可能導致更嚴重的后果。
二、棄房斷供的后果分析
1. 房屋被銀行收回與拍賣
一旦購房者停止還貸，銀行會依據合同約定啟動催收程序。若多次催收無果，銀行將申請法院強制執行，查封并拍賣抵押房屋。根據《民事訴訟法》，拍賣所得首先用于償還貸款本息及相關費用（如訴訟費、律師費）。然而，由于二手房市場波動或拍賣折扣，成交價往往低于市場價，甚至可能低于剩余貸款額。
2. 剩余債務追索
若拍賣款不足以清償債務，銀行有權繼續追討差額部分。例如，假設貸款余額100萬元，房屋拍賣僅得80萬元，剩余20萬元債務仍需購房者償還。銀行可凍結其銀行賬戶、查封其他資產，甚至將其列入失信被執行人名單（俗稱“老賴”）。
3. 信用記錄受損
斷供會導致個人征信記錄出現嚴重不良信息。根據中國人民銀行征信系統的規定，逾期記錄將保留7年，影響未來貸款、信用卡申請甚至就業、出行（如限制高消費）。在信用社會中，這種后果可能是長期且深遠的。
4. 法律與社會壓力
成為“失信被執行人”后，購房者可能面臨法院強制執行、限制出境、子女就學受限等懲罰。此外，社會輿論和家庭壓力也可能加劇心理負擔。
三、退房的可能性與限制
1. 可退房的情形
盡管因還不起房貸無法直接退房，但在特定條件下，購房者可能通過協商或法律途徑解除合同：
• 開發商違約：如房屋存在重大質量問題或未按期交付，購房者可依據合同約定或法律規定要求退房并退款。
• 貸款未批復：若購房者因銀行貸款審批未通過導致無法支付房款，可與開發商協商退房，通常需支付一定違約金。
• 雙方協商一致：在房屋未交付前，若開發商同意，雙方可簽訂解除協議退房，但已支付的貸款部分需自行與銀行處理。
2. 限制與難點
對于已交付并入住的房屋，退房幾乎不可能。一方面，購房合同和貸款合同已生效，單方違約不受支持；另一方面，銀行作為債權人不會輕易放棄追償權利。即使開發商愿意協商，購房者仍需清償銀行貸款，否則退房無法實現。
四、棄房斷供的最佳方法與替代方案
面對房貸壓力，棄房斷供可能是最后的無奈之舉，但若選擇此路徑，如何操作才能盡量減少損失？
1. 棄房斷供的操作建議
• 提前溝通銀行：在斷供前主動聯系銀行，說明財務困境，嘗試協商延期還款或減免利息，避免直接進入訴訟程序。
• 評估房屋價值：通過中介或市場調研了解房屋當前市值，若遠低于貸款余額，可考慮提前出售而非等待拍賣。
• 保留相關證據：記錄與銀行的溝通、還款記錄等，以備后續法律糾紛使用。
• 尋求法律援助：咨詢專業律師，了解自身權益，避免因程序不當加重后果。
• 注意有序退出：在房屋被收回前，盡量變賣個人資產或轉移資金，減少被追索的范圍（需合法合規）。
2. 替代方案：避免斷供的解決辦法
與其冒險斷供，不如嘗試以下方法緩解壓力：
1）與銀行協商調整還款計劃
• 延期還款：申請暫時只還利息，推遲本金償還時間。
• 貸款展期：延長貸款期限，降低月供金額。
• 利率調整：若原貸款利率較高，可嘗試轉為LPR（貸款市場報價利率）浮動利率，降低還款成本。
2）出售房屋
若房屋仍有市場價值，可通過中介盡快出售，用所得款項清償貸款，剩余部分可用于租房或生活。相比拍賣，自主出售通常能獲得更高價格。
3）出租房屋
將房屋出租，用租金抵扣部分月供，減輕經濟負擔，同時保留房產所有權。
4）尋求親友援助
向親友借款暫時渡過難關，簽訂借款協議明確還款期限，避免日后糾紛。
5）申請政府救助
在部分城市，政府推出住房救助政策（如疫情期間的貸款延期），可咨詢當地住建部門或銀行了解是否符合條件。
3. 長期規劃
• 調整財務結構：減少非必要開支，增加收入來源（如兼職、副業）。
• 關注政策變化：若未來居住城市推出了個人破產制度，可依法申請破產保護，清零債務。
五、給購房者的建議
1. 購房前量力而行：選擇與收入匹配的房屋，避免過度依賴貸款。
2. 預留應急資金：至少準備6-12個月的月供備用金，以應對突發情況。
3. 及時開展求助：經濟困難時盡早與銀行溝通，爭取主動權。
4. 了解法律風險：在任何決策前咨詢專業人士，避免盲目行動。
房貸問題不僅是個人財務挑戰，也是社會經濟環境的縮影，希望每位陷入困境的購房者都能找到最適合自己的解決之道。
