房屋的歸屬問題，重點在于房產證登記人是誰。所以，若二手房已成功過戶，并已在房管局辦理產權登記，那么住房產權則理應屬于買房者，買房者擁有房屋的合法處置權和使用權，權益受法律保護。而貸款沒下來只能說明買房者和賣房者之間仍存在債務關系，并不能說明買房者存在違約行為，建議和賣房者再次協商一下款項的支付方式。
二手房購買流程
1、交易意向
購買二手房，首要的自然還得買房者和賣房者雙方達成交易意向。雙方可通過中介途徑或私人途徑進行聯系，選好房、看好房、談好價錢、協商好后便意味著雙方都能確定初步的交易意向。
2、貸款申請
雙方有了交易意向后，買房者需給付一個定金確定要房，避免賣房者還在持續帶看。如果買房者想以首付+分期付款的方式來支付房款，則需向銀行咨詢相關業務，并提出貸款申請。對方會根據買房者想要購買的房屋進行估值，并確定好最終的貸款金額。
3、簽署協議
接下來，雙方便可以到相關部門簽署正式的《房屋買賣協議》了。上面將明確房地產的位置、面積和界限，土地使用權取得的方式及年限，成交的價格及支付方式，房地產交付使用的時間，違約責任等等相關事項。
4、付款貸款
然后便需要支付房款。如果無需貸款的話，直接按照正規流程進行交付即可。但若需要貸款，則得帶著《房屋買賣協議》以及其他材料到銀行正式申請貸款，之后還需要簽署《借款合同》，并辦理繳納貸款所需的擔保手續等。
5、辦理過戶
最后要做的便是辦理過戶，買房者和賣房者一同去到相關部門辦理過戶即可，之后便只需等待銀行放款了。
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