近日，多家主流媒體密集報道，深圳市住房和建設局等六部門印發《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》的通知，旨在提高深圳二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。并明確提出，二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房“帶押過戶”模式，交易房產需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設立其他抵押的條件。看到這里，也許很多人會有個疑問，二手房“帶押過戶”什么意思？具體操作流程是什么？
深圳推動二手房“帶押過戶”模式
1月5日，深圳市住房和建設局等六部門印發《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》的通知。通知稱，二手房“帶押過戶”模式指存在抵押的房產，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發放新的貸款，實現用購房款還舊貸款（使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款）。在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉移及抵押“雙預告登記”等多種模式，優化業務流程，實現二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房“帶押過戶”模式，交易房產需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設立其他抵押的條件。
通知指出，穩妥推進試點，鼓勵全面探索。在試點范圍方面，先試點推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業務。同時，鼓勵各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業務。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預告登記”模式外，鼓勵積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過戶”積累經驗。
二手房“帶押過戶”什么意思？
帶押過戶是指存在抵押的房產不用提前還貸就能完成過戶，辦理新的抵押，發放新的貸款。以前的傳統模式是，抵押貸款的房產想要過戶，先要自籌足夠資金將剩余的貸款本金還清，比如利用買家的首付款來支付，不夠的再四處借貸一下，拿回房產證后解除原有抵押登記，再交易過戶給新的買家。這種方法在使用中限制較多、風險較大，且手續流程也比較復雜，所以很少有銀行會同意。但現在據了解，二手房帶押過戶已經在濟南、青島等城市推出了，在工商銀行、建設銀行、北京銀行等多家銀行試點成功，是一種新模式，就是為了提高二手房交易的便利性而推出的。
除了深圳以外，2022年12月底，東莞市住房和城鄉建設局也發布了《關于推行存量商品房“帶押過戶”模式的通知》（下稱《通知》），對“帶押過戶”模式進行解釋說明。
《通知》稱，推行存量商品房“帶押過戶”模式，可有效降低房屋交易風險和成本，縮短房屋交易周期，在激發存量商品房市場交易活力的同時，有利于新建商品房市場和存量商品房市場之間相互促進，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
據不完全統計顯示，2022年8月份以來，已有超過20個城市陸續宣布推出二手房“帶押過戶”的交易模式，其中既有深圳、廣州、東莞、西安、寧波、蘇州、無錫、濟南等熱點城市，也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。
深圳二手房“帶押過戶”具體流程
（一）“順位抵押”辦理流程
1、買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同。
2、買賣雙方在選定的資金監管機構（如銀行、公證機構）辦理資金監管手續，對買方的購房款（包括首付款和銀行貸款）進行監管。同時，買方向銀行申請貸款。
3、買方貸款審批通過后，買賣雙方和買賣雙方貸款銀行共同線上申請“轉移登記+抵押權變更登記+抵押權設立登記”合并辦理，按順位設立新的抵押權。
4、不動產登記部門根據買賣雙方和買賣雙方貸款銀行申請，同步辦理完成三個登記事項，記載不動產登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押登記電子證明。
5、買方貸款銀行根據不動產登記部門推送的抵押登記證明發放貸款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認后，按照操作流程進行放款。資金監管機構用監管賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結清貸款。
6、賣方貸款銀行結清貸款后，線上提交抵押注銷申請，買方貸款銀行的抵押權順位相應向前，即由第二位升為首位抵押。
7、資金監管機構將資金監管賬戶余額劃轉給賣方。
（二）“雙預告登記”辦理流程
1、買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同后，買方向銀行申請貸款。
2、買方貸款審批通過后，買方貸款銀行會同買賣雙方，線上申請辦理二手房轉移預告登記及抵押預告登記。
3、不動產登記部門根據買方貸款銀行及買賣雙方申請，完成“雙預告登記”業務審核，記載不動產登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押預告登記電子證明。
4、買方貸款銀行依據抵押預告登記結果足額放款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認后，按照操作流程進行放款。買方的首付款和銀行貸款均直接存入買賣雙方在提存協議中約定的資金提存賬戶中進行監管。公證機構出具相關材料，并送達買方貸款銀行、買賣雙方。
5、購房款存入提存賬戶后，買賣雙方和買方貸款銀行及時向不動產登記部門申請辦理雙預告登記轉本登記。
6、房產轉移登記完成后，提存機構用提存賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結清貸款。賣方貸款銀行線上提交抵押注銷申請，不動產登記部門在線審核，也可以由賣方本人提出注銷抵押，銀行線上確認申請。如果房產轉移登記不能完成，提存機構將提存賬戶中的購房款分別歸還買方貸款銀行及買方本人。
二手房交易詳細流程
1、選擇房源
購買二手房的第一步就是尋找房源，其實購房者可以通過很多渠道來獲取二手房源，可以到房產中介機構去尋找房源信息，也可以通過親戚朋友、熟人同事的介紹，此外，還可以關注當地的一些房地產網站或者報紙登載的信息。
2、實地看房核實產權
購房者可以根據自己的需求來選擇房源，可以通過觀察二手房周圍的環境、配套以及房屋的質量進行考察。另外還要了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。也可以看購房時的相關憑據，比如購房發票、契稅發票等，作為輔助證據以確認房屋產權歸屬。
3、簽訂合同
當買賣買賣雙方確定了購房意向后，就可以開始著手簽訂房屋買賣合同的事情了，當購房者查看過售房者的證件，并且合法時，購房者便可以交納購房定金，之后交易雙方簽訂房屋買賣合同。
房產交易雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
4、銀行貸款
如果購房者不是一次性付清房款，那么是需要辦理按揭貸款的手續。簽訂完房屋買賣合同后，買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方準備交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋權證后，銀行將貸款一次性發放。
5、申請過戶
買賣雙方需要一起去房產交易管理部門提出申請，然后管理部門查驗有關證件，審查產權。對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續；對無產權或部分產權未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
6、繳納稅費
按照相關規定二手房過戶需要交納房屋買賣的稅費，首先相關部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。
之后再去辦理稅費的繳納，稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是有區別的。
7、辦理產權轉移過戶手續
買賣雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，買方憑領取房屋所有權證的通知單到發證部門申領新的產權證。
8、房屋交接
當二手房買賣合同手續完成之后，就要按照合同中約定的時間交接房間了，有些房主不會按照合同中的約定來交接房屋，因此在簽訂合同的時候一定要明確寫出交房時間以及違約責任等。房屋交接后，還應注意物業的交接，因為牽扯到物業費問題，所以不可漏掉這一步。
