普通住宅和非普通住宅從住宅小區容積率、單套房屋建筑面積、實際成交價格與同級別土地上住房平均交易價格的比較三方面進行界定。普通住宅是民用住宅的建筑標準來建造的居住用房，小區容積率在1.0及以上，單套房屋建筑面積140平以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下；非普通住宅與之相反。
非普通住宅認定標準是什么？
1、住宅小區建筑容積率在1.0以下(不含1.0); (除高檔別墅外，平常的居民樓一般都在1.0，這條基本可以不用考慮)
2、單套建筑面積在140平方米以上(含140平方米);(你買了套房子138平就是普通住宅，你要再買套141平的，這套就是非普通住宅)
3、實際成交價格高于該區市場指導價1.2倍以上(不含1.2倍);(有的地區有成交價規定，比如有地區規定本區域市場指導價為10000一平，而你買的房子合同單價是13000一平，這就是非普通住宅了。)
普通住宅和非普通住宅的區別以上三點只要符合一個，即為非普通住宅。 反之則為普通住宅。
非普通住宅包括哪些？
1、別墅
別墅最主要的作用也是用于大家居住，但是購買別墅購房者一般都是非常追求生活品質以及享受生活的人，別墅一般都是位于郊區或者是風景區，多為園林住宅，環境優美，包括5中類型：獨立別墅、聯排別墅、雙拼別墅、疊加式別墅、空中別墅。
2、花園洋房
花園洋房既不是普通住宅，也不是別墅，它是存在于別墅與普通住宅中間的一種房子，花園洋房注意是強調的是每個庭院都帶有花園。居住舒適度高，一般除了花園和草坪是標配以外，還會有車庫，另外，樓層一般不會太高，二、三層小樓較多。
