近年來，我國房地產業的快速發展促使住房庫存和空置率問題日益顯現。據第七次人口普查數據，2020年末我國存量住房面積約為295億平方米。再加上2021、2022年分別有8.6億平方米、10.0億平方米的商品住宅竣工面積，截至2022年末，我國存量住房面積約為313億平方米。同時，據住建部此前數據，我國住房空置率約為15%。這些數據提示，我們需要探討如何有效解決住房空置和庫存問題，以促進房地產市場的健康發展。
一、現狀分析
據天風證券估計，2022年底我國空置二手房面積約有47億平方米，考慮到近年來新增需求也在消化空置的存量住房，估計2024年3月空置二手房面積約有44億平方米。即使不考慮房企待開發土地面積，只考慮新房廣義庫存（房企已開工未銷售的住宅）和有效供給的空置二手房，目前廣義住房庫存也有26.3億平方米。其中，新房廣義庫存約為15.3億平方米（假設可售比為98%）；有效的空置二手房面積約為11億平方米（假設空置二手房僅有25%能成為供給）。
二、政府收儲存量住房的可行性
天風證券認為，政府收購存量住房理論上可以降低庫存水平，緩解房地產市場的下行壓力，并通過更改用途為保障性住房來實現三大工程的部分目標。但要起到托市作用，則需將住宅去化周期壓降至18個月以內。而要把住房去化周期壓降到18個月以內，需要去掉約7.4個月的庫存，這對應了7.7億平方米銷售，約占廣義住房庫存的29%。
1、政府收儲存量住房的目標
政府收儲存量住房的主要目標包括：
• 緩解住房庫存壓力，促進房地產市場的健康發展；
• 通過轉化為保障性住房，滿足中低收入群體的住房需求；
• 調控房價，防止市場過度波動；
• 促進住房資源的合理配置，提高住房使用效率。
2、政府收儲存量住房的可行性
政府收儲存量住房的可行性可以從以下幾個方面進行分析：
1) 政策支持
政府收儲存量住房需要政策的支持和引導。一方面，政府可以通過政策手段，如財政補貼、稅收優惠等，鼓勵房企和個人將空置住房轉讓給政府；另一方面，政府可以制定相關法規，規范住房收儲的操作流程，確保公平、公正、透明。
2) 財政能力
政府收儲存量住房需要大量的資金投入。根據天風證券的估算，政府需要收儲約7.7億平方米的住房，才能將住宅去化周期壓降至18個月以內。以每平方米1萬元的價格計算，政府需要投入約7.7萬億元。雖然這對政府財政是一項巨大的考驗，但可以通過多種方式籌集資金，如發行債券、引入社會資本等。
3) 市場反應
政府收儲存量住房的舉措需要得到市場的積極響應。房企和個人是否愿意將空置住房轉讓給政府，取決于政府提供的價格和條件。如果政府提供的價格和條件具有吸引力，房企和個人將更愿意參與住房收儲；反之，政府的收儲計劃可能難以實施。
4) 風險控制
政府收儲存量住房存在一定的風險，如市場反應不及預期、資金籌集困難、操作流程不規范等。因此，政府需要制定詳細的風險控制計劃，確保收儲工作的順利進行。
三、政府收儲存量住房的實施路徑
政府收儲存量住房可以通過以下幾條路徑進行實施：
1、制定政策和法規
政府需要制定相關政策和法規，明確住房收儲的目標、操作流程、價格標準、資金來源等。同時，政府可以通過財政補貼、稅收優惠等手段，鼓勵房企和個人將空置住房轉讓給政府。
2、籌集資金
政府可以通過多種方式籌集資金，如發行債券、引入社會資本、設立專項基金等。同時，政府可以與金融機構合作，為住房收儲提供融資支持。
3、實施收儲
政府可以根據市場需求和庫存情況，分階段、分區域實施住房收儲。收儲過程中，政府需要與房企和個人進行談判，確定收儲價格和條件，并做好住房登記和產權變更等工作。
4、改造和分配
政府收儲的住房可以通過改造，轉化為保障性住房、人才公寓等。同時，政府需要制定分配方案，確保住房資源的合理配置，滿足中低收入群體的住房需求。
總結：
政府收儲存量房雖然具備一定的可行性，但也面臨諸多挑戰。政策支持、財政能力、市場反應和風險控制等因素，都將對收儲工作的成敗產生重要影響。只有在這些方面做出充分的準備和細致的規劃，政府收儲存量住房才能有效緩解庫存壓力，促進房地產市場的健康發展。
通過政府收儲存量房，我們可以實現以下幾個方面的目標：
• 緩解當前房地產市場的庫存壓力，穩定市場預期；
• 轉化為保障性住房，滿足中低收入群體的住房需求，促進社會公平；
• 調控房價，防止市場過度波動，保持房地產市場的健康發展；
• 提高住房資源的使用效率，推動城市更新和發展。
總之，政府收儲存量房是一項復雜而系統的工程，需要多方協同合作，確保政策、資金、市場和操作的有機結合。只有通過科學的規劃和有效的實施，才能真正實現住房資源的合理配置和房地產市場的健康發展。
