在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)背景下，中銀國(guó)際證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院兼職教授徐高提出了一些重要觀點(diǎn)，值得我們深入探討和分析。本文將分為幾部分展開(kāi)：一是我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)期，二是供需矛盾與房?jī)r(jià)走勢(shì)的分析，三是居民購(gòu)房需求的現(xiàn)狀與未來(lái)趨勢(shì)，四是針對(duì)購(gòu)房者的建議。
一、我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)期
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一系列的政策調(diào)控和市場(chǎng)波動(dòng)。尤其是2020年以來(lái)，受新冠疫情影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不可避免地受到波及。為穩(wěn)定市場(chǎng)，政府出臺(tái)了一系列政策，包括降低貸款利率、放寬限購(gòu)限貸等措施。然而，市場(chǎng)情緒依然謹(jǐn)慎，特別是對(duì)于期房的購(gòu)買，消費(fèi)者表現(xiàn)出較大的擔(dān)憂。
徐高認(rèn)為，當(dāng)前我們面臨的是自90年代以來(lái)最嚴(yán)重的地產(chǎn)市場(chǎng)供給收縮。主要原因包括兩方面：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資困難，資金鏈緊張；二是市場(chǎng)需求疲軟，銷售回款不理想，進(jìn)一步導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿地和開(kāi)工意愿降低。這一系列因素的疊加，使得未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)上的新房供給將顯著減少。
二、供需矛盾與房?jī)r(jià)走勢(shì)的分析
在市場(chǎng)供給顯著收縮的情況下，未來(lái)一旦市場(chǎng)回穩(wěn)、需求恢復(fù)，供需矛盾將很快顯現(xiàn)。供需矛盾的加劇，勢(shì)必導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。尤其是在一二線大城市，這些城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，人口凈流入量大，住房需求長(zhǎng)期存在且相對(duì)穩(wěn)定。
根據(jù)以往的市場(chǎng)規(guī)律，當(dāng)供給端明顯不足，而需求端逐步恢復(fù)時(shí)，房?jī)r(jià)上漲是大概率事件。一方面，開(kāi)發(fā)商由于前期資金壓力大，后期新項(xiàng)目開(kāi)工節(jié)奏放緩，市場(chǎng)上的可售房源逐漸減少；另一方面，居民在經(jīng)濟(jì)預(yù)期改善、收入增加的情況下，購(gòu)房需求會(huì)逐步釋放。這種供需關(guān)系的不平衡，會(huì)使房?jī)r(jià)有較大的上漲壓力。
三、居民購(gòu)房需求的現(xiàn)狀與未來(lái)趨勢(shì)
徐高指出，目前居民不是不買房，而是不敢買期房。主要原因在于擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌和爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)。這種擔(dān)憂在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下尤為突出，影響了消費(fèi)者的購(gòu)房信心。事實(shí)上，購(gòu)房的需求只是暫時(shí)被抑制，并非真正沒(méi)有需求。
從實(shí)際情況來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇和政策面的進(jìn)一步放寬，市場(chǎng)信心有望逐步恢復(fù)。特別是一些剛需和改善性需求的購(gòu)房者，在看到市場(chǎng)回暖的跡象后，很可能選擇入市。此外，隨著開(kāi)發(fā)商的資金狀況改善，期房的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)降低，這也是促進(jìn)購(gòu)房需求釋放的重要因素。
四、針對(duì)購(gòu)房者的建議
針對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)，徐高建議，如果居民有剛需，或者改善性需求，今年就可以考慮開(kāi)始出手了。這一建議的依據(jù)主要有以下幾點(diǎn)：
1、供給端的收縮：如前文所述，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，新房供給將顯著減少。一旦需求恢復(fù)，房?jī)r(jià)有較大上漲壓力。對(duì)于購(gòu)房者而言，提前入市可以規(guī)避未來(lái)的房?jī)r(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)。
2、政策環(huán)境的友好：目前宏觀政策環(huán)境相對(duì)寬松，貸款利率較低，購(gòu)房成本相對(duì)較低。同時(shí)，部分城市的限購(gòu)限貸政策有所放松，為購(gòu)房者提供了較好的入市機(jī)會(huì)。
3、市場(chǎng)信心的恢復(fù)：隨著經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，居民收入水平提高，市場(chǎng)信心有望逐步恢復(fù)。這將進(jìn)一步促進(jìn)購(gòu)房需求的釋放，推動(dòng)市場(chǎng)回暖。在市場(chǎng)回暖初期入市，可以享受市場(chǎng)復(fù)蘇帶來(lái)的紅利。
4、改善居住條件：對(duì)于有改善性需求的購(gòu)房者，目前是一個(gè)較好的入市時(shí)機(jī)。無(wú)論是居住環(huán)境的改善，還是子女教育等方面的考慮，都可以在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下實(shí)現(xiàn)較好的購(gòu)房決策。
綜上所述，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，徐高的觀點(diǎn)和建議具有較高的參考價(jià)值。面對(duì)未來(lái)可能的供需矛盾和房?jī)r(jià)上漲壓力，購(gòu)房者應(yīng)理性判斷自身需求和市場(chǎng)形勢(shì)，及時(shí)作出購(gòu)房決策。同時(shí)，政府和開(kāi)發(fā)商也應(yīng)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，采取有效措施穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)居民安居樂(lè)業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
