5月28日晚，深圳市政府發布了優化房地產信貸政策的通知，宣布自5月29日起下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。這一政策調整引發了廣泛關注，標志著深圳在房地產調控政策上的又一次重大變化。
具體來看，深圳市首套房最低首付款比例由原來的30%調整為20%，二套房最低首付款比例由原來的40%調整為30%，較此前均下調10個百分點。同時，首套房貸利率下限由原來的“LPR-10BP”調整為“LPR-45BP”，二套房貸利率下限由原來的“LPR+30BP”調整為“LPR-5BP”，較此前均下調35BP。
一、政策調整的背景及動因
1. 宏觀經濟環境的變化
近年來，我國經濟面臨下行壓力，房地產市場作為國民經濟的重要組成部分，其表現直接影響宏觀經濟的穩定與發展。隨著國內外經濟環境的變化，相關部門需要通過政策調整來穩定房地產市場，防范系統性風險。
2. 市場需求的變化
深圳作為一線城市，住房需求長期處于高位。然而，受多種因素影響，市場需求發生了變化。尤其是疫情影響下，購房者的支付能力有所降低，市場上的剛性需求和改善性需求需要得到更好滿足。這也促使政府在政策上進行適時調整，以降低購房門檻，提升市場活躍度。
3. 政策導向的調整
此次深圳的政策調整緊隨廣州之后，反映了國家層面對房地產市場調控的最新導向，即在保持市場穩定的前提下，適時進行政策優化，降低購房成本，激發市場活力。
二、政策對比分析：深圳與其他城市
財聯社記者注意到，目前四大一線城市中已有上海、廣州、深圳三城先后對房地產信貸政策等多方面進行相關政策的優化調整。其中，上海與深圳首、二套房首付比例、貸款利率整體保持一致，而廣州則是將首、二套房最低首付比例調整至15%、25%，并取消了房貸利率下限。
“與廣州不同的是，深圳此次調整是有選擇、有限制的差別化跟進，上海調控政策相當于為深圳打了個樣板。”在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，深圳此次調整是真正對標上海，在首、二套房首付比例和利率最低下限上與上海完全一致，體現出深圳與上海在房地產調控政策上的城市能級是一致的。
嚴躍進也表示，此次深圳和上海的首付比例是一致的，而廣州明顯“向二線城市看齊”，預計未來全國僅有北京、上海和深圳3個城市首套房首付比例為20%，而其他城市則為15%。這意味著一線城市在政策調整上的步調趨于一致，而二線城市則有更多的政策靈活性。
三、政策影響分析
1. 降低購房門檻，激發市場需求
深圳此次將首套房最低首付款比例由30%下調至20%，二套房最低首付款比例由40%下調至30%，這一調整大幅降低了購房者的首付壓力，特別是對于首次置業和改善性需求人群，顯著降低了購房門檻，有助于激發市場需求。
2. 降低貸款利率，減輕還款負擔
同時，深圳將首套房貸利率下限由“LPR-10BP”調整為“LPR-45BP”，二套房貸利率下限由“LPR+30BP”調整為“LPR-5BP”，這一降幅顯著降低了購房者的貸款利率，減輕了購房者的月供壓力，從而提升購房意愿。
3. 促進房地產市場穩定與發展
在宏觀經濟環境不確定性增加的背景下，房地產市場作為經濟的重要支柱，其穩定發展至關重要。深圳此次政策調整，有助于穩定市場預期，促進房地產市場的健康發展。
四、政策實施的挑戰與建議
1. 警惕市場過熱風險
雖然政策調整有助于刺激市場需求，但也需警惕可能帶來的市場過熱風險，特別是在一線城市，房價本就處于高位，政策調整可能引發新一輪的房價上漲。因此，后續需要加強市場監測，適時進行政策微調。
2. 加強住房保障，滿足多樣化需求
李宇嘉指出，居民購買商品房的支付能力仍舊較弱，建議下一步相關政策應繼續從住房保障的角度入手，推動供給側改革，將剛需和中低收入人群需求主要轉向保障性住房和二手住房，新房市場逐漸轉向改善性需求。
3. 全方位優化政策環境
嚴躍進建議，一些省份可以直接發文，以全省的形式來統一降低首付比例，既降低政策制定成本，也提高政策宣傳效應。同時，進一步優化房地產相關稅費政策，減輕購房者的整體負擔，營造全方位寬松的房貸政策環境。
深圳此次房地產信貸新政的出臺，標志著一線城市在房地產調控政策上的又一次重要調整。通過降低首付比例和貸款利率，政策在降低購房門檻、激發市場需求、促進市場穩定等方面發揮了積極作用。然而，政策實施中的挑戰也不容忽視，需在加強市場監測、優化住房保障、全方位優化政策環境等方面進一步努力。
未來，隨著北京等其他一線城市可能跟進出臺相應政策，全國房地產市場將進入一個新的發展階段。對于廣大購房者而言，政策調整帶來了新的機遇，也需要理性看待市場變化，做好購房決策。
